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广州甲级写字楼市场

季度报告

knight莱Frank坊

2025年第一季度

本报告重点关注广州甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息

/research

概览和展望

供需博弈加剧下的韧性修复

2025年第一季度，广州甲级写字楼市场延续供应主导的深度调整周期，租金环比下跌3.7%至每月每平方米128.8元，空置率环比上升1.4个百分点至14.7%。新增供应集中体现在城祥大厦约7.5万平方米入市；净吸纳量由2024年第四季度的负值反弹至4,353平方米，显示短期需求回暖，但库存压力持续。

从需求结构看，全市租赁需求由TMT（59.0%）、制造业（16.6%）和专业服

务业（9.3%）主导。TMT领域受影视传媒、软件开发的大面积成交带动；制造业依赖美妆研发与医疗设备企业的扩张需求支撑去化，专业服务业则以健康咨询及教育培训的增长需求对冲传统律所的收缩。交易类型中，搬迁需求占比52.2%，反映企业成本优化趋势，而新租及新设立需求占比34.0%，显示部分行业的扩张韧性。大宗交易市场则陷入低迷，全季度无单笔超人民币1亿元成交案例，天盈广场东塔整层办公单元挂牌超两个月仍无人竞价，凸

显资本对资产流动性的审慎态度。

展望第二季度，新增供应预计超20万平方米，叠加现有库存超140万平方米的影响，供需失衡将进一步加剧。尽管需求端可能因租约重组与搬迁升级实现进一步的释放，但供应端的压力将延长修复周期，市场企稳或需等待宏观经济面有序修复后的增量需求释放。

图一：广州甲级写字楼市场参考指标[1]

2025年第一季度净吸纳量

2025年

第一季度净吸纳量

4,353

平方米

2025年

第一季度租金

128.8

元/平方米/月

2025年

第一季度空置率

14.7%

2025年

第一季度新增供应

74,076

平方米

自

自

按季变幅：下季预测：按季变幅：3.7%下季预测：

按季变幅：

下季预测：

按季变幅：3.7%

下季预测：

按季变幅：

下季预测：

下季预测：

资料来源:莱坊研究部

[1]租金为平均净有效租金

图二：2025-2027各区域新增甲级写字楼面积

●琶洲

●琶洲

●金融城

●白鹅潭

.广州南站

●珠江新城

2,000

1,500

1,000

500

2025E2026E2027E0

资料来源:莱坊研究部

租金走势

b供需失衡加剧下租金持续承压

2025年第一季度，广州甲级写字楼市场延续供应主导的下行周期，租金环比下跌3.7%至每月每平方米128.8元，跌幅较上季度扩大。全市各细分市场租金均录得下跌，其中金融城因新增供应集中入市叠加库存积压，租金环比暴跌8.5%，领跌全市；天河北受限于老旧商务区升级滞后，租户外迁压力加剧，业主被迫加大租金折让力度，区域租金环比下挫5.0%；珠江新城为应对琶洲、金融城等区域的分流效应，主动下调租金区间以吸引成本敏感型租户，市场呈现“以价换量”特征。

从子市场租金表现来看，供需失衡加剧市场分化，新增供应持续放量与存量去化缓慢形成双重压力。金融城和琶洲作为供应热点区域，库存高企导致业主陷入“降价—空置—再降价”的恶性循环；天河北则因硬件设施老化、产业能级不足，难以匹配企业升级需求，租户加速向新兴商务区迁移。珠江新城虽为传统核心区，但面对周边区域的价格竞争，其租金溢价空间被持续压缩，反映出市场整体投资逻辑从“地段优先”向“成本优先”转变。

图三：广州甲级写字楼租金走势人民币/平方米/月200180160140Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1

图三：广州甲级写字楼租金走势

人民币/平方米/月

200

180

160

140

Q1Q3