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房地产信托项目尽职调查清单及目录

一、资产情况调查

资产情况调查是房地产信托项目尽职调查的基础环节，主要关注项目本身的物理属性和权属状况。调查内容包括项目位置的地理描述、项目当前的开发进度和施工状态等现状信息。特别需要检查土地出让文件，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，并重点关注土地性质、土地面积、土地用途、转让方、成交价款、付款方式等关键信息。还需评估项目周边的交通、教育、商业设施等配套情况，以对项目未来发展做出合理判断。

二、业务情况调查

业务情况调查主要围绕项目的商业模式和可行性展开。需要了解借款人与融资人之间的合作方式，明确上游开发商是否为融资人，以及是否存在互保、互惠等合作方式。项目估值是关键环节，应根据市场价格和不动产评估结果得出该项目的估值，并判断其与项目策略的匹配度。同时，必须审查项目可行性研究报告的真实性、合理性和完整性，以评估项目的用途、效益和市场前景。需了解项目的融资渠道、融资方式、融资比例等信息，以判断项目是否存在融资难度或不良风险。

三、竞争情况调查

四、风险情况调查

风险情况调查是尽职调查的核心内容，需要全面识别和评估各类风险。政策风险方面，需了解市政支持力度和可能面临的政策变化。市场风险方面，需评估市场波动、市场空间等因素。技术风险方面，需关注技术上市化、技术标准化等问题。社会风险方面，需考虑社会责任、人权保护等因素。通过全面的风险评估，为项目决策提供依据。

五、财务情况调查

财务情况调查主要关注项目的财务健康状况和可持续性。需要审查项目的财务报告，分析收入、支出、总资产等财务指标。同时，需了解项目的资金来源、融资结构、还款计划等财务安排。还需评估项目的盈利能力、现金流状况和偿债能力，以确保项目的财务可行性。

六、交易对手调查

交易对手调查是评估合作方信用和实力的重要环节。需要收集交易对手的基础资料，包括企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、贷款卡等证照。同时，需审查交易对手的财务和资信状况，包括近三年的审计报告、最近一期财务报表、债务情况详细说明等。还需了解交易对手过往的项目操作经验和经营业绩，以评估其专业能力和信誉。

七、担保物调查

担保物调查是评估风险控制措施的关键步骤。对于土地及/或在建工程抵押担保，需检查国有土地使用权出让合同、土地出让金缴款凭证、国有土地使用证等文件。对于房产抵押担保，需审查房屋所在土地的相关权证、房屋所有权证、房地产评估报告等。对于股权质押，需核查拟质押股票的相关证明文件、股权评估报告等。还需了解担保物上是否存在其他权利限制，以确保担保的有效性。

八、房地产项目专用资料调查

房地产项目专用资料调查针对项目的特殊属性展开。项目土地相关资料方面，需检查与政府就前期投入所签署的相关合作协议、拆迁公告、拆迁安置名册等文件，或项目土地招拍挂成交确认书及国有土地使用权出让合同等。项目批复及其他证照方面，需根据项目进度情况提供项目可行性研究报告、项目立项批复、环评批复、各类规划许可证、施工许可证、预售许可证等。项目已投入资金证明及财务测算方面，需提供项目已投入资金情况统计表、项目公司与各合作方签订的合同等。

九、尽职调查工作方法

尽职调查工作方法应多样化且全面。包括与交易对手管理层座谈，查阅交易对手的工商登记资料、重要会议记录、重要合同、账簿、审计报告、凭证等，实地察看重要实物资产，通过比较、重新计算等方法对财务数据进行分析，询问交易对手相关人员，与会计师事务所、律师事务所等中介机构合作，以面谈、发函询证等方式向第三方查询，通过网络、报刊、电台等社会公开信息查询等多种方式，确保调查的全面性和准确性。

十、尽职调查报告要求

尽职调查报告应符合论证逻辑和思维习惯，力求真实、客观、周全。报告应保持独立性，格式规范，文字表述书面化、专业化、客观化。信息应充分，包括充分调研、充分分析、充分揭示。同时，报告应体现专业严谨性，包括定量分析、定性研究等方法的应用，并明确责任性，包括申明与保证等内容。报告应列明尽职调查工作的内容以及结论，为决策提供依据。

十一、市场环境分析

市场环境分析是评估房地产信托项目可行性的重要环节。需要全面了解项目所在区域的宏观经济状况，包括GDP增长率、人均收入水平、就业率等指标，以判断区域经济的稳定性和发展潜力。房地产市场供需状况是核心考察内容，应收集区域内商品房供应量、销售量、销售价格、空置率等数据，分析市场供需平衡状况。同时，需关注区域内同类项目的竞争情况，包括竞争对手数量、产品特点、价格策略、销售情况等，以评估项目的市场竞争力。还应分析区域人口结构、消费习惯、购房偏好等因素，预测未来市场需求变化趋势。

十二、政策法规评估

政策法规评估对于房地产信托项目至关重要。需要全面梳理国家及地方层面的房地产相关政策法规，包括