2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0731）.docxVIP

2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0731）

1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。

A.价值

B.价格

C.成本

D.租金

答案：A

分析：房地产估价本质是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，成本和租金只是影响价值的部分因素，所以选A。

2.下列房地产中，通常情况下，最适用比较法估价的是（）。

A.某学校教学楼

B.某市图书馆

C.某住宅

D.机场跑道

答案：C

分析：比较法适用于同类房地产较多且交易活跃的情况。住宅符合这一特点，学校教学楼、图书馆、机场跑道具有特殊性，缺乏足够可比实例，所以选C。

3.房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）。

A.全国房地产总的供求状况

B.本地区房地产总的供求状况

C.全国同类房地产的供求状况

D.本地区同类房地产的供求状况

答案：D

分析：房地产的不可移动性决定了其价格主要受本地区同类房地产供求状况影响，而非全国或本地区整体房地产供求，所以选D。

4.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.50000

B.350000

C.300000

D.250000

答案：D

分析：减价修正额=建筑面积×（拆迁费用残值）=1400×(30050)=250000元，所以选D。

5.某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/㎡。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C

分析：建筑面积=套内建筑面积+分摊公共部分建筑面积=145+9=154㎡，总价=套内建筑面积×套内单价=145×3500元，按建筑面积计算的单价=总价÷建筑面积=(145×3500)÷154≈3295元/㎡，所以选C。

6.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平

答案：A

分析：房地产投机属于社会因素，物价变动、财政收支状况、居民收入水平属于经济因素，所以选A。

7.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。

A.1.05

B.0.97

C.0.98

D.1.03

答案：D

分析：间接比较法下，设标准房地产状况价格为100，可比实例价格为98，估价对象价格为101。直接比较调整系数=101÷98≈1.03，所以选D。

8.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/㎡。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

答案：D

分析：设正常成交价格为x，x6.8%x=2385，解得x≈2566元/㎡。调整后买方应付价格=2566×(1+3.9%)≈2659元/㎡，所以选D。

9.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A.30

B.40

C.50

D.60

答案：C

分析：设土地价格为L，建筑物价格为B，L+B=100，7%×100=6%L+8%B，联立解得L=50万元，所以选C。

10.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

答案：B

分析：净收益=有效毛收入运营费用=3010=20万元，收益价格=20÷10%×[11÷(1+10%)^40]≈196万元，所以选B。

11.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.5000