2025年房地产行业房产估价师资格考核试卷.docxVIP

2025年房地产行业房产估价师资格考核试卷

一、单项选择题（每题1分，共25题）

1.下列房地产中，通常情况下，最适用收益法估价的是（）。

A.学校

B.公园

C.影剧院

D.医院

答案：C

分析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，影剧院有经营收益，而学校、公园、医院多为公益性质，无明显商业经营收益。

2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.50000

答案：C

分析：减价修正额=（拆迁费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=250000元。

3.已知某可比交易单价为4500元/平方米，已知该交易实例在成交时的房地产状况比估价对象优10%，则经房地产状况调整后的价格为（）元/平方米。

A.4090.91

B.4950

C.4050

D.4500

答案：A

分析：设调整后价格为x，x=4500÷（1+10%）≈4090.91元/平方米。

4.某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.80%

B.82%

C.83%

D.92%

答案：D

分析：成新率=[1（1残值率）×有效经过年数÷经济寿命]×100%=[1（12%）×10÷50]×100%=92%。

5.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

答案：B

分析：净收益=有效毛收入运营费用=3010=20万元，收益价格=净收益÷资本化率×[11÷（1+资本化率）^n]=20÷10%×[11÷（1+10%）^40]≈196万元。

6.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

答案：C

分析：房地产估价会有误差，但应有合理的误差范围限制。

7.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35

B.287.86

C.298.84

D.300.86

答案：D

分析：先计算前5年净收益现值，再计算第6年起的净收益在第5年末的现值并折现到现在，两者相加。前5年净收益现值=20÷（1+10%）+22÷（1+10%）^2+25÷（1+10%）^3+28÷（1+10%）^4+30÷（1+10%）^5；第6年起净收益在第5年末的现值=35÷10%×[11÷（1+10%）^33]，将其折现到现在再与前5年现值相加得300.86万元。

8.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.50000

答案：C

分析：减价修正额=（拆迁费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=250000元。

9.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为800元/平方米，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2

B.11.0

C.11.3

D.11.5

答案：C

分析：年折旧额=重置价格×（1残值率）÷经济寿命=800×（12%）÷40=19.6元/平方米，现值=重置价格×建筑面积年折旧额×有效经过年数×建筑面积=800×20019.6×12×