关于二手房买卖购房合同.docxVIP

上周刚处理完位于北京市朝阳区望京街道的融科橄榄城的一套二手房交易，买卖双方在合同条款上卡了好几天。这套房子面积89平米，总价580万，买方王先生是第一次购房，对合同里的违约责任条款特别敏感，尤其是关于逾期付款和房屋交付时间的约定。作为负责这单交易的法务专员，我不得不反复解释合同第十二条关于违约金计算标准的法律依据，同时协调中介调整了补充协议里的付款节点，把原定的三次付款改为四次，减轻买方的资金压力。

在实际操作中，我们发现二手房买卖合同中最容易产生纠纷的几个关键点需要特别关注。以这次融科橄榄城的交易为例，合同第三条明确约定房屋总价为580万元，其中首付款174万元（占总价30%）于合同签订后7个工作日内支付，第二笔款项232万元（占总价40%）在办理网签后15个工作日内支付，尾款174万元在过户当天支付。这种分期付款方式有效降低了买方的资金压力，但同时也需要明确每笔款项的支付方式和违约责任。

对于房屋交付条款，我们在合同第七条做了详细约定：卖方须在收到全部房款后3个工作日内交付房屋，交付时须保证房屋结构完好，设施设备正常使用。具体来说，厨房的西门子冰箱、LG洗衣机、海尔空调等固定设施必须保持正常运转状态，如有损坏，卖方需在交付前修复或按市场价折价赔偿。这次交易中，我们发现客厅的空调制冷效果不佳，经协商卖方同意扣除2000元作为维修补偿。

违约责任条款是本次谈判的重点。合同第十二条规定：买方逾期付款超过15日的，卖方有权解除合同并要求买方支付房款总额5%的违约金，即29万元；卖方逾期交房超过15日的，买方有权解除合同并要求卖方支付房款总额5%的违约金。这样的约定既保护了双方的合法权益，又避免了违约金过高导致的法律风险。

在税费承担方面，合同第十条明确：本次交易产生的契税（买方承担1.5%，约8.7万元）、个人所得税（卖方承担1%，约5.8万元）、增值税（卖方承担5.6%，约32.48万元）等各项税费，严格按照国家相关规定由买卖双方各自承担。这样的约定避免了后续因税费问题产生的纠纷。

总的来看，下一阶段的重点是确保合同条款的顺利执行。对于可能出现的争议，我们在合同第十五条明确约定了具体的解决方法：双方应通过友好协商解决，协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。同时，我们建议买卖双方在签订合同后立即办理资金监管手续，将购房款存入第三方监管账户，确保交易安全。

请买卖双方认真检查合同中的各项条款，特别是付款时间节点、房屋交付标准、违约责任等关键内容。如有疑问，请及时与中介或法务人员沟通确认。合同一式四份，买卖双方各执一份，中介公司留存一份，房管局备案一份，具有同等法律效力。

买方（签字）：__________日期：____年____月____日

卖方（签字）：__________日期：____年____月____日

见证方（中介公司盖章）：__________日期：____年____月____日