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房地产开发企业会计与营销筹划

第一讲房地产开发企业会计的特点

一、房地产开发企业经营活动的要紧业务

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业确实是根基从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的要紧业务有：

1．土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建筑房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还能够开展土地出租业务。

2．房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建筑。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业能够在开发完成的土地上接着开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

3．都市根底设施和公共配套设施的开发。

4．代建工程的开发。

代建工程的开发是企业同意政府和其他单位托付，代为开发的工程。

二、房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点要紧有以下几点：

1．开发经营的方案性。

企业征用的土地、建设的房屋、根底设施以及其他设施都应严格操纵在国家方案范围之内，按照、征地、设计、施工、配套、治理“六统一〞原那么和企业的建设方案、销售方案进行开发经营。

2．开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进进市场，按照供需双方合同协议的价格或市场价格作价转让或销售。

3．开发经营业务的复杂性。

所谓复杂性包括两个方面：

(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的根底设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后效劳全过程。

(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资需求单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与托付单位和承租单位发生经济往来。

4．开发建设周期长，投资数额大。

开发产品要从设计开始，通过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发时期，少那么一年，多那么数年才能全部完成。另外，上述每一个开发时期都需要投进大量资金，加上开发产品本身的造价特别高，需要不断地投进大量的资金。

5．经营风险大。

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷进困境。

三、房地产开发工程投资费用估算

经营房地产投进资金多，风险大，在工程的时期，必须对工程的投资与本钞票费用进行正确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发工程的投资过程确实是根基房地产商品的生产过程，因而其投资估算与本钞票费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发工程投资与本钞票费用估算的范围包括土地购置本钞票、土地开发本钞票、建安工程造价、治理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设工程各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设工程的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设工程，其投资和费用构成有一定的差异。关于一般房地产开发工程而言，投资及本钞票费用．由开发本钞票和开发费用两大局部组成。

(一)开发本钞票

共有八项：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时刻、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、四面环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在都市人民政府公布的都市基准地价或平均标定地价，依据工程所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用要紧有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地治理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地点有关进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地点政府能够依据法定程序，将国有储躲土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发工程或其他建设工程使用。因出让土地使原

用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按给以补偿。它实际上包括两局部费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。

前期工程费要紧包括：

(1)工程的、设计、可行性研究所需费用。一般能够按工程总投资额的一定百分比估算。通常及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可依据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平〞等土地开发费用。要紧包括地上原有建筑物、构