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某房产学院项目战略策划方案

根据策划机构负责人与XX房产董事长刘先生的交流，本策划方案作为项目开发前的一个指导性策划报

告，着重要解决是项目的个性、定位、名称、主打形象等项目的根本性问题，为以后的规划设计、开发操

作、具体策划、市场营销、整合推广等奠定基础与指明方向。

山下项目是一个市中心的、横联长沙最知名的两条主干道并紧邻国防科大XX学院的大型综合性房地立项

目，在10天左右的时间内要完成委托任务，因而调查研究与分析策划工作量较大。我们在全面掌握长沙宏

观市场的基础上，要紧对区域的现建（售）楼盘与马上推出的项目进行了调查研究，特别是对本项目及周

边有关因素进行了重点考察；并借鉴深圳、北京等发达城市的楼市经验。

在本策划方案中，我们提出了我们自己特殊的、符合项目特性的理念与概念，对项目进行了初步的全新定

位。提出项目20个特征，与“EBD”概念、“中高收阶层完全消费”概念、“行街”概念，策划了两个重

要的供参考的定位选择方案。为了把开发商的“xx”理念精神与木项目的特性结合起来，我们也在寻求最

佳的途径，并在开发有关建议中明示。

第一章市场调查与分析

一、最新楼市形势报告

据2月初湖南省统计部门的数据说：“我省房地产开发投资持续高速增长，比上年增长52.4斩其中长沙

市完成房地产开发投资110亿元，增长35.9%,占全省开发投资的48.2%”，“个人住房消费强劲，全省

个人住房消费贷款增长速度明显高于开发贷款的增氏速度。去年全省商品房销售面积达到846.9平方米，

增长40.6%。

商品房均价为每平方米1413元，上涨了5.2%长（沙市商品房均价为每平方米2468元。）分析认为，对经

济增长的献突显，房地产开发投资增幅明显高于全社会固定资产投资增幅，2003年房地产开发投资直接

拉动经济增长1.8个百分点，占GDP比重达到5斩比上年提高了1.6个百分点。

报告还指出，“5个州市投资增幅超过100%,这5个州市分别是郴州、怀化、湘西、株洲、娄底”。

另一方面，“商品房空置率势头上止，我省商品房空置面积为212.4万平方米，增长率为24.5%,空置面

积增加要紧是商业营业用房空置大幅度增长造成的。”

据最新统计资料说明，我省城镇有66%的居民对现有住房不满意。不满意集中反映在住房面积小，地理位

置欠佳，环境、卫生、物业管理差等方面，30%的居民有购新房意向。

我们研究分析认为，目前湖南房地产市场在总体健康持续进展的同时，在个别区域与局部的市场，可能存

在虚火现象。

二、购买力新动态：消费升级与中收阶层迅速崛起

经济界专家断言，住、行、旅游消况的迅速增长，意味着消费结构升级开始进入“剧变期”。据全国假日

办统计，今年以休闲旅游方式度过春节的人，已经多达6329万人次，旅游消费总额290亿元，同比增长1

2.4%。消费对GDP增长的献率将不断上升，经济增长变将山此转型。

在适当操纵投资增长速度的同时，进一步扩大消费需求，实现投资与消费的均衡增长。这已经成为国家宏

观经济进展调节的方向。

欧洲老牌投资银行——法国巴黎百富勒公司研究提出将中国的中产阶级定义为：人均年收入为2.5一一3万

元、家庭年收入为7.5——10万元、受过高等教，参与企业决策与管理，从事脑力劳动的专业技术人员

及白领。符合上述标准的人数占中国总人口比例约为13.5M按此标准测算，2002年中国的“中收阶层”

家庭为5000万个，家庭平均年收入为7.5万元，家庭平均拥有3一万元资产。而到2010年，以上数字则将

翻番，即达到标准的家庭总数达1亿个，户均年收入为15万元，户均拥有资产达62万元。

这家机构的研究专家表示，随着中等收入阶层的崛起，中国消费率（消费占GDP的比率）将不断上升，从

2002年的58%上升到2010年的65%,并于2020年达到7嗨，接近目前发达国家水平。他们还认为：1亿中

收阶层家庭=潜力巨大的消费市场。