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2025年物业管理师《物业经营与维护》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.物业服务企业在制定物业经营方案时，应优先考虑的因素是（）

A.市场竞争情况

B.物业管理人员的个人喜好

C.物业类型和规模

D.物业所在地的政策限制

答案：C

解析：物业经营方案的核心是围绕物业本身的特点来制定的。物业类型和规模直接决定了服务的范围、内容以及所需资源的多少，是制定经营方案的基础和前提。市场竞争情况和政策限制虽然重要，但都是在物业自身特点的基础上进行考虑的。管理人员的个人喜好不应成为制定方案的主要依据。

2.在物业成本管理中，以下哪项属于变动成本（）

A.物业管理人员的工资

B.物业公共区域的照明费用

C.设备的折旧费用

D.客户服务中心的租金

答案：B

解析：变动成本是指其总额会随着业务量的变动而变动的成本。物业公共区域的照明费用通常是根据实际使用时间和使用量来计费的，例如采用分时电价，或者根据公共区域的面积和使用人数估算照明需求，因此会随着物业使用情况的变化而变化。物业管理人员的工资通常是固定发放的，属于固定成本。设备的折旧费用是按照设备原值和预计使用年限分期计提的，与业务量无直接关系，属于固定成本。客户服务中心的租金通常是固定支付的，也属于固定成本。

3.物业服务企业在进行客户满意度调查时，常用的方法不包括（）

A.问卷调查

B.电话访谈

C.社交媒体评论分析

D.定期组织业主大会

答案：D

解析：问卷调查、电话访谈和社交媒体评论分析都是直接或间接收集业主对物业服务评价信息的方法，是客户满意度调查的常见手段。定期组织业主大会主要是为了传达信息、听取意见、解决纠纷，虽然也能在一定程度上了解业主满意度，但其主要目的并非进行系统性的满意度调查，且难以量化分析满意度程度。

4.物业项目盈利能力分析的核心指标是（）

A.成本收入比

B.净资产收益率

C.投资回报率

D.流动比率

答案：C

解析：盈利能力分析主要关注企业获取利润的能力。投资回报率（ROI）是衡量投资收益水平的重要指标，直接反映了物业项目或业务投入所带来的回报效率，是评价盈利能力的核心指标。成本收入比反映成本控制情况，净资产收益率反映股东投资回报，流动比率反映短期偿债能力，虽然与经营有关，但不是盈利能力分析的核心。

5.在制定物业公共区域维护计划时，应优先安排的维护项目是（）

A.装饰性景观的翻新

B.消防设施的年度检测

C.公共休息区的座椅更换

D.景观绿化的补种

答案：B

解析：物业公共区域维护计划应优先保障安全性和功能性。消防设施是保障业主生命财产安全的关键设备，其年度检测是法律法规的强制要求，也是预防事故、确保其能在紧急情况下正常使用的重要措施，因此应优先安排。装饰性景观翻新、座椅更换和景观绿化补种等属于改善性或美观性项目，虽然也重要，但相比之下，安全相关的设施维护具有更高的优先级。

6.物业服务企业进行成本核算时，选择正确的成本动因对于什么至关重要（）

A.准确反映员工绩效

B.精确计算项目成本

C.制定合理的收费标准

D.优化资源配置

答案：B

解析：成本动因是导致成本发生变动的因素。在物业服务企业中，选择与实际成本发生相关的、合理的成本动因（如管理面积、服务人数、设备运行时间等），是进行准确成本核算的基础。只有准确核算了不同服务或项目的成本，才能了解其真实的费用构成，为后续的成本控制、定价和绩效评估提供依据。虽然成本数据也用于反映员工绩效、制定收费标准和优化资源配置，但其根本目的是要精确计算出成本本身。

7.物业服务企业通过招标方式选择供应商时，评标委员会应重点关注投标人的（）

A.投标报价

B.企业规模

C.资质证书和过往业绩

D.服务人员的着装

答案：C

解析：在选择供应商时，尤其是通过招标这种相对正式的采购方式，评标的核心是评估投标人能否满足合同要求，能否提供合格的产品或服务。资质证书是证明投标人具备法定资格和能力的必要文件，过往业绩则是证明其实际履约能力和服务水平的直接证据。虽然投标报价是重要的考虑因素，但不应是唯一或最重要的因素，尤其是在价格不是绝对优先的情况下。企业规模可以参考，但不是决定性因素。服务人员的着装属于细节，与供应商的核心能力关系不大。

8.物业管理活动中，涉及业主共有部分资金的收支，其决策程序必须遵循（）

A.物业管理处的自主决定

B.物业服务企业的内部规定

C.业主大会的决议

D.物业主管部门的批准

答案：C

解析：根据相关法规，涉及业主共有部分使用、收益、维修和改造等重大事项，以及涉及业主共有资金的使用，都需要由业主共同决定。业主大会是业主行使共同决定权的机构