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建筑工程项目招标文件制作指南

一、适用范围与项目类型

本指南适用于各类新建、改建、扩建建筑工程项目的招标文件编制，涵盖房屋建筑（住宅、商业、工业厂房等）、市政基础设施（道路、桥梁、管网等）、公共建筑（学校、医院、场馆等）类型。招标人（建设单位）可根据项目规模（小型、中型、大型）、资金来源（财政拨款、企业自筹、外资等）及招标方式（公开招标、邀请招标）调整内容，保证招标文件符合项目实际需求及《_________招标投标法》《工程建设项目施工招标投标办法》等法规要求。

二、招标文件编制全流程详解

（一）前期准备：明确项目需求与合规性要求

项目立项与资金落实

确认项目可行性研究报告已批复，资金来源明确（如财政资金需提供资金证明），避免因资金不到位导致招标无效。

明确项目建设规模（建筑面积、总投资额）、建设地点、工期要求（总工期、关键节点）等核心信息。

组建招标文件编制小组

小组成员应包括：项目负责人（统筹协调）、技术负责人（明确技术标准）、造价工程师（编制工程量清单与最高投标限价）、法务人员（审核合规性）。

若项目复杂（如特殊工艺、新技术应用），可邀请行业专家*参与技术参数制定。

确定招标方式与范围

公开招标：通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告，邀请不特定的法人或其他组织投标。

邀请招标：向3家以上具备相应资质、具有同类工程业绩的特定法人发出投标邀请书（需经项目审批部门批准）。

明确招标范围：施工总承包（土建、安装、装修等）、专业承包（钢结构、幕墙等）或分项工程招标。

（二）核心内容编制：构建招标文件框架

1.招标公告（或投标邀请书）

招标公告内容：项目名称、招标人名称、项目概况（建设内容、规模）、招标范围、投标人资格要求、招标文件获取时间/地点/方式、投标截止时间、开标时间/地点、联系方式（联系人：，电话：）。

投标邀请书内容：增加邀请依据（如“经批准，本项目采用邀请招标方式”）、被邀请单位名单。

2.投标人资格条件

基本资格：独立法人资格，有效的营业执照、安全生产许可证，近3年未发生重大质量安全（提供书面声明）。

专项资格：

资质等级：如房屋建筑工程施工总承包一级资质（根据项目规模设置）；

业绩要求：近5年完成过3个同类规模工程（提供中标通知书、合同、竣工验收证明）；

人员要求：拟派项目经理需具备一级注册建造师资格、安全生产考核合格证（B证），且未在其他在建项目任职（提供无在建承诺书）。

3.招标文件组成与格式要求

明确投标文件应包含以下部分（按顺序装订）：

（1）投标函及投标函附录；

（2）法定代表人证件号码明及授权委托书；

（3）投标保证金缴纳凭证；

（4）资格审查资料（资格证明文件、业绩证明等）；

（5）技术标书（施工组织设计、进度计划、质量保证措施等）；

（6）商务标书（工程量清单报价、主要材料价格表等）；

（7）其他承诺（如农民工工资支付承诺、廉洁投标承诺）。

格式要求：采用A4纸打印，逐页标注页码，正本1份、副本4份（电子版1份），所有文件需加盖单位公章及法定代表人签字/印章。

4.技术规范与要求

施工标准：明确采用的国家、行业及地方标准（如《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013），若有特殊工艺（如深基坑支护、钢结构焊接），需单独编制技术参数要求。

材料设备：列出主要材料（钢筋、混凝土、防水材料等）的品牌、规格、功能参数，要求提供样品或第三方检测报告。

质量与安全：明确质量目标（如“合格”“省级优质工程”）、安全生产标准（如零死亡、重伤率≤0.5‰）、文明施工要求（如扬尘控制、垃圾分类）。

5.工程量清单与最高投标限价

工程量清单：由造价工程师*根据施工图纸及《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）编制，包含分部分项工程项目清单（如土方开挖、混凝土浇筑）、措施项目清单（脚手架、模板）、其他项目清单（暂列金额、专业工程暂估价）、规费、税金。

最高投标限价：在招标文件中明确“超过最高投标限价的投标文件按无效投标处理”，限价需包含成本、利润、税金及风险费用，由招标人委托有资质的造价咨询机构*编制。

6.评标办法

综合评估法（适用于技术复杂项目）：

技术标（40分）：施工组织设计（15分）、质量保证措施（10分）、进度计划（8分）、安全文明施工措施（7分）；

商务标（40分）：企业资质与业绩（10分）、项目经理资格（5分）、类似工程业绩（5分）；

报价标（20分）：有效报价中最低报价为基准价，报价得分=（基准价/投标报价）×20×100%（偏差超过±5%的报价为无效投标）。

经评审的最低投标价法（适用于通用技术、功能标准项目）：满足招标文件全部实质性要求且投标报价最低的投标人为中标候选人（需审慎评估成本合理性）。

7.合同主要条款

工期与违约责任：明确开工日期