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2025年房地产估价师职业资格《房地产估价方法与应用》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.在评估某宗住宅用地时，采用市场比较法，选取了三宗可比案例，经过交易情况、权利状况、区域因素、个别因素修正后，三宗可比案例的价格均高于评估对象的价格，导致评估结果偏高，其主要原因是（）

A.可比案例选取数量不足

B.修正系数测算不准确

C.评估对象与可比案例存在本质差异

D.市场比较法不适用于住宅用地评估

答案：B

解析：市场比较法是通过比较修正得出评估对象价格，修正过程需要精确的系数，若修正系数测算不准确，会导致评估结果与实际市场价值出现偏差。本题中，修正后可比案例价格均高于评估对象，说明修正系数可能存在系统性偏差，导致评估结果偏高。可比案例选取数量不足或存在本质差异会影响可比性，但不会导致所有案例价格均高于评估对象。市场比较法是常用的评估方法，适用于多种土地类型。

2.采用成本法评估某宗在建工程，已知其土地取得成本、前期费用、建安工程费、管理费用、销售费用、投资利息和开发利润，但在计算投资利息时，错误地采用了全部投资作为计算基数，这将导致评估结果（）

A.偏高

B.偏低

C.无影响

D.不确定

答案：A

解析：投资利息是投资成本中的一部分，其计算基数应为扣除土地成本后的建安工程费等，若错误地将全部投资（包括土地成本）作为基数，会导致计算出的利息偏高，进而使评估结果偏高。成本法评估结果的准确性依赖于各项成本的准确核算和合理分摊，错误地计算投资利息会直接影响结果的合理性。

3.在运用收益法评估某宗商业物业时，预测未来收益采用的方法是（）

A.定性分析法

B.定量分析法

C.综合分析法

D.经验分析法

答案：B

解析：收益法评估的核心是预测未来收益，这一过程需要基于历史数据和统计数据，通过数学模型或统计方法进行量化分析，属于定量分析法。定性分析法主要依赖专家经验判断，综合分析法和经验分析法则结合了多种方法，但预测未来收益的核心手段是定量分析，以确保预测结果的客观性和可验证性。

4.某宗房地产的评估价值与其未来预期收益之间存在正相关关系，在其他条件不变的情况下，提高其未来预期收益，会导致其评估价值（）

A.降低

B.升高

C.不变

D.不确定

答案：B

解析：收益法的核心公式是评估价值等于未来预期收益的现值之和，在其他条件不变的情况下，提高未来预期收益会增加收益的现值，从而提高评估价值。这是收益法的基本原理，即评估价值与收益水平成正比关系。

5.在评估某宗房地产时，若采用市场比较法和收益法两种方法，最终确定评估结果时，通常需要（）

A.仅取市场比较法结果

B.仅取收益法结果

C.对两种方法结果进行加权平均

D.结合两种方法结果进行综合分析

答案：D

解析：房地产评估实践中，常采用多种方法进行评估，以相互验证评估结果的合理性。若同时采用市场比较法和收益法，通常需要结合两种方法的结果进行综合分析，考虑各自的优势和局限性，最终确定评估结果。简单取其中一种方法的结果或简单加权平均可能忽略方法的适用性和结果的内在逻辑。

6.某宗房地产的评估报告需要提交给政府主管部门，该报告的保管期限通常是（）

A.1年

B.3年

C.5年

D.10年

答案：C

解析：根据相关法律法规，房地产评估报告作为重要的经济文件，需要按规定期限保管以备查验。一般情况下，评估报告的保管期限为5年，以确保在需要时能够提供完整的评估资料。不同地区或特定情况下，保管期限可能有所调整，但5年是较为常见的标准期限。

7.在评估某宗房地产时，若市场处于快速上涨阶段，采用成本法评估的结果通常会（）

A.高于市场比较法结果

B.低于市场比较法结果

C.等于市场比较法结果

D.不受市场影响

答案：B

解析：在市场快速上涨阶段，市场价格往往高于重置成本或重建成本，因为市场价格包含了市场预期和投机因素。成本法评估的是房地产的重新构建成本或重新购置成本，通常忽略了市场预期和投机因素，因此其评估结果通常会低于市场比较法结果。这是成本法在评估新兴市场或快速上涨市场中的局限性。

8.收益法中，折现率的确定通常考虑（）

A.安全利率

B.投资风险率

C.通货膨胀率

D.以上都是

答案：D

解析：收益法的折现率是投资者所要求的最低回报率，其确定需要综合考虑无风险回报率（如安全利率）、投资风险回报率（风险率）和通货膨胀预期（通货膨胀率）。无风险回报率是投资者在没有风险情况下的最低要求回报，风险率是根据投资项目特有的风险水平确定的额外回报，通货膨胀率则反映了货币购买力的变化。这三者共同构成了折现率的组成部分，以确保评估结果的合理性和投资者的实