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房屋维修保养规范方案汇编

第一章总则

1.1编制目的

为规范房屋的日常维修与保养工作，保障房屋结构安全、使用功能正常及外观完好，延长房屋使用寿命，降低维修成本，特制定本方案汇编。本汇编旨在为房屋管理单位、物业服务企业及业主个人提供一套系统、实用的房屋维修保养指导。

1.2适用范围

本方案适用于各类民用建筑（包括住宅、办公、商业等）的日常维修与保养管理。工业建筑可参照本方案的基本原则执行，并结合其特殊性另行制定专项规定。

1.3基本原则

1.预防为主，防治结合：强调日常检查与定期维护，及时发现并处理潜在问题，防止小隐患演变成大故障。

2.安全第一，确保使用：维修保养工作必须以保障人身和财产安全为首要前提，严格遵守操作规程。

3.技术规范，保证质量：各项维修保养工作应符合国家及行业相关技术标准，确保工程质量。

4.经济合理，节能环保：在保证效果的前提下，力求采用经济适用的方法和材料，注重节能降耗和环境保护。

5.责任明确，管理规范：明确各方在房屋维修保养中的责任，建立健全检查、记录、报修、维修、验收等管理制度。

第二章房屋主体结构维修保养

2.1地基与基础

2.1.1日常检查

定期观察房屋周围地面有无沉降、裂缝，特别是不均匀沉降迹象。

检查散水、台阶、室外地面与墙体连接处是否有脱开、裂缝。

留意基础墙体（如地下室墙体）有无返潮、渗漏、裂缝或腐蚀。

2.1.2维护保养

保持房屋周边排水畅通，防止雨水、生活用水长期浸泡基础。

严禁在基础周边随意开挖、取土或堆放过重物品。

发现基础墙体微小裂缝，应注意观察其发展趋势，若裂缝稳定且不影响结构安全，可进行封闭处理；若裂缝持续扩大或出现渗漏，应及时委托专业机构评估处理。

2.2墙体

2.2.1日常检查

检查内外墙面有无空鼓、起砂、剥落、裂缝、渗水痕迹。

对于砌体墙，检查灰缝是否饱满，有无松动、风化。

对于混凝土墙，检查表面是否平整，有无蜂窝、麻面、露筋及腐蚀。

检查墙与梁、板、柱等连接处是否存在裂缝或变形。

2.2.2维护保养

保持墙面清洁，避免尖锐物体撞击。

对于墙面小面积空鼓、剥落，应及时修补，防止扩大。

墙面裂缝应根据其性质（结构性或非结构性）采取不同处理措施，结构性裂缝必须由专业人员处理。

外墙饰面砖、涂料等出现松动、老化、脱落时，应及时修复或翻新，确保其防水、抗渗性能。

2.3梁、柱、楼板、屋顶

2.3.1日常检查

检查梁、柱表面有无裂缝、变形、露筋、锈蚀、风化。

检查楼板有无裂缝（特别是受力方向）、渗漏、起砂、空鼓。

检查屋顶（包括屋面防水层、保温层、隔热层、女儿墙、天沟、檐口等）有无渗漏、积水，防水层有无老化、开裂、起鼓，排水坡度是否正常，落水口是否畅通。

2.3.2维护保养

严禁在梁、柱、楼板上随意开洞、凿槽或超载堆放物品。

发现梁板柱表面轻微裂缝或保护层剥落，应及时进行封闭或修补。

定期清理屋顶杂物，保持排水通畅。

屋面防水层应根据其材质和使用年限，定期检查，发现破损及时修补；达到使用年限或大面积损坏时，应整体翻新。

屋顶保温隔热层若出现破损或失效，应适时修复或更换。

第三章建筑装饰与附属设施维修保养

3.1门窗

3.1.1日常检查

检查门窗开启是否灵活，有无变形、松动，关闭是否严密，有无漏风、渗水现象。

检查门窗五金配件（铰链、执手、锁具、风撑等）是否完好、灵活。

检查玻璃是否完好，有无破损、起雾，密封胶条是否老化、脱落。

检查窗台、门套、窗套有无变形、开裂、腐朽。

3.1.2维护保养

定期清洁门窗，保持玻璃通透。

对门窗铰链、滑轮等活动部件定期添加润滑油，保持其灵活。

及时更换损坏的五金配件和老化的密封胶条。

木门窗应注意防潮、防腐、防虫蛀，定期进行油漆保养。

金属门窗注意防锈，发现漆皮脱落及时补漆。

玻璃破损应立即更换，以防伤人。

3.2墙面、地面与顶棚

3.2.1日常检查

检查内墙墙面、顶棚有无霉变、返潮、裂缝、起壳、脱落。

检查地面（地砖、地板、石材等）有无空鼓、松动、开裂、磨损、污染。

检查踢脚线有无松动、脱落。

3.2.2维护保养

保持墙面、地面、顶棚清洁，避免利器划伤或重物撞击。

及时清除墙地面的污渍，采用合适的清洁剂，避免损伤饰面。

对墙面、顶棚的小面积起壳、脱落，应及时修补。

地面空鼓、松动的板块应重新铺贴；裂缝视情况进行填补或更换。

木地板应定期打蜡或进行其他表面处理，避免长期泡水或阳光直射。

3.3楼梯与扶手

3.3.1日常检查

检查楼梯踏步有无破损、松动、裂缝、空鼓，防滑条是否完好。

检查楼梯扶手、栏杆是否牢固，有无松动、变形、锈蚀、损坏。

检查楼梯间墙面、顶棚有无渗漏、剥落。

3.3.2维护保养

保持楼梯间畅通，严禁堆放杂物。

及时修复破损的踏步和防滑条。

紧固松动的扶手和栏杆，对