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2025年房地产估价师执业资格考试《地产估价方法》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.在运用市场比较法评估地产价值时，选取可比案例应遵循的基本原则是（）

A.可比案例的成交价格必须是最高价

B.可比案例的区位应与估价对象完全一致

C.可比案例的交易日期应尽可能接近估价时点

D.可比案例的用途应与估价对象完全不同

答案：C

解析：市场比较法是通过寻找与估价对象具有相似性的近期成交案例，进行比较分析来估算其价值。选取可比案例时，交易日期应尽可能接近估价时点，以保证市场状况的一致性，减少时间因素对价格的影响。成交价格并非越高越好，区位和用途应具有可比性，而非完全一致或完全不同。

2.采用成本法评估地产价值时，土地取得成本通常是指（）

A.地价为出让底价的80%

B.政府公布的基准地价

C.估价对象在当前市场条件下的购置价格

D.为获得土地使用权的各项费用总和

答案：D

解析：成本法评估地产价值时，土地取得成本是指为获得土地使用权所支付的各项费用总和，包括土地出让金、拆迁补偿费、税费等。地价为出让底价的80%可能是一种交易策略，基准地价是政府评估的地价水平，都不是土地取得成本的定义。

3.在运用假设开发法评估待开发地产价值时，其中“开发完成价值”是指（）

A.地产开发建设完成后的市场售价

B.地产开发建设完成后的重置成本

C.地产开发建设完成后的成本加合理利润

D.地产开发建设完成后的市场售价扣除开发成本

答案：A

解析：假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和开发所需各项成本、费用及利润，然后将其相减来估算其价值。“开发完成价值”是指地产开发建设完成后的市场售价，是在假设开发完成后出售所能获得的价格。

4.某宗地产的收益年限为30年，目前已使用5年，采用收益法评估其价值时，折现率的选取应考虑（）

A.仅考虑安全利率

B.安全利率加上通货膨胀率

C.安全利率加上风险调整值

D.风险调整值加上通货膨胀率

答案：C

解析：收益法评估地产价值时，折现率是将未来收益折算为现值的比率，应包含安全利率、风险调整值和通货膨胀率三部分。安全利率是最低的社会平均收益率，风险调整值是针对特定风险的补偿，通货膨胀率是货币购买力下降的反映。仅考虑安全利率或其中某几项都不全面。

5.在比较法中，对可比案例的交易价格进行修正时，修正的主要内容包括（）

A.交易日期、交易方式、区域因素、个别因素

B.交易日期、区域因素、个别因素、容积率

C.交易方式、区域因素、个别因素、土地使用年限

D.交易日期、交易方式、区域因素、土地使用年限

答案：A

解析：运用比较法评估地产价值时，需要对可比案例的交易价格进行修正，以消除其与估价对象之间的差异。主要修正内容包括交易日期修正（市场状况变化）、交易方式修正（如公开市场价与非公开市场价）、区域因素修正（区位差异）和个别因素修正（如宗地条件差异）。容积率属于个别因素，土地使用年限影响收益年限，也是需要考虑的因素，但交易方式通常也是修正内容之一。

6.采用成本法评估新建建筑物价值时，应采用的成本是（）

A.建筑物购入时的市场价格

B.建筑物建造时的重置成本

C.建筑物建造时的实际成本

D.建筑物建造时的实际成本加上折旧

答案：D

解析：成本法评估新建建筑物价值时，应以建筑物在建造时的实际成本为基础，并考虑其因时间因素造成的损耗（折旧）。新建建筑物的价值等于其重置成本减去折旧，如果建筑物全新，折旧为零，则价值等于重置成本。但评估时通常要考虑各种有形和无形损耗。

7.收益法适用于评估下列哪类地产的价值（）

A.仅用于出租的住宅地产

B.仅用于自住的住宅地产

C.仅用于工业生产的厂房地产

D.仅用于公益事业的公益性地产

答案：A

解析：收益法是通过预测地产未来产生的收益并将其折现来评估其价值的方法，主要适用于能产生稳定现金流量的地产，如出租住宅、商业、工业地产等。仅用于自住的住宅地产没有直接的租金收益，不适合直接运用收益法评估其市场价值。公益性地产通常不产生盈利性收益，也不适合用收益法评估。

8.在运用市场比较法选取可比案例时，关于交易日期的差异，下列说法正确的是（）

A.交易日期差异越小越好，差异越大越好

B.交易日期差异越小越好，无差异最佳

C.交易日期差异越大越好，差异越小越差

D.交易日期差异对比较结果没有影响

答案：B

解析：运用市场比较法时，可比案例的交易日期应尽可能接近估价时点，因为房地产市场价格是不断变化的，交易日期差异越大，市场环境变化越大，可比性越差，修正难度越大。因此，交易日期差异越小越好，无差异最佳。

9.采用假设开发法评估待开发地