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住宅楼电梯维护保养方案

电梯作为现代住宅楼不可或缺的垂直运输工具，其安全稳定运行直接关系到居民的日常生活与生命财产安全。科学、系统的维护保养是确保电梯设备长期处于良好工作状态、预防故障发生、延长使用寿命的关键。本方案旨在为住宅楼电梯的维护保养工作提供一套全面、实用且专业的操作指引。

一、指导思想与目标

（一）指导思想

坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，以国家相关法律法规、技术标准为依据，结合住宅楼电梯的使用特点和实际运行状况，建立常态化、规范化、精细化的维护保养机制，确保电梯安全、高效、舒适运行。

（二）保养目标

1.安全保障：杜绝重大安全责任事故，最大限度降低一般故障发生率，确保电梯各类安全保护装置灵敏可靠。

2.运行稳定：减少电梯停梯时间，提高运行效率，保证轿厢运行平稳，开关门顺畅。

3.延长寿命：通过科学保养，减缓设备老化速度，延长电梯主要部件的使用寿命，降低总体运营成本。

4.符合规范：确保电梯维护保养工作符合国家及地方相关法规、标准要求，顺利通过法定检验。

二、组织架构与职责分工

为确保保养工作落到实处，需明确各方职责，形成有效协作机制。

（一）物业公司（或业主委员会）

1.主体责任：作为电梯使用管理单位，对电梯的安全使用负主体责任，负责选聘具备相应资质的维保单位。

2.监督管理：对维保单位的日常保养工作进行监督、检查和评价，确保保养质量和频次。

3.信息沟通：及时向维保单位反馈电梯运行中出现的问题，协调居民配合保养工作，公示电梯相关信息。

4.应急协调：在电梯发生故障或困人等突发事件时，负责现场协调、安抚乘客，并配合维保单位进行应急处置。

5.费用保障：确保电梯维保、维修、检验等费用的及时足额支付。

（二）维保单位

1.专业服务：严格按照国家标准、行业规范及合同约定，提供专业的电梯维护保养服务。

2.人员资质：确保维保人员持有有效的特种设备作业人员证书，并定期进行专业技能培训。

3.制定计划：根据电梯型号、使用年限、运行状况等因素，制定详细的保养计划和作业指导书。

4.规范作业：维保人员需严格遵守安全操作规程，佩戴劳动防护用品，按计划进行保养，并做好详细记录。

5.故障处理：接到故障通知后，应在规定时间内到达现场进行处理，对重大隐患及时上报并提出解决方案。

6.备品备件：确保使用合格的备品备件，对更换的部件提供相应的质量保证。

（三）居民（乘客）

1.规范使用：遵守电梯使用须知，文明乘梯，不超载、不嬉戏打闹、不强行扒门。

2.及时反馈：发现电梯异常声响、异味、运行不平稳等情况时，及时向物业公司或维保单位反映。

3.配合维保：在电梯进行保养或维修时，予以理解和配合，不随意进入维保作业区域。

三、保养内容与周期

电梯维护保养应遵循“预防性保养为主，故障性维修为辅”的原则，根据不同部件的特性和磨损规律，制定合理的保养周期和内容。

（一）日常巡检（每日）

由物业公司电梯管理员或维保单位驻场人员执行，主要内容包括：

1.机房：检查曳引机运行有无异响、漏油，电机温度是否正常，控制柜指示灯是否正常。

2.井道与轿厢：检查轿厢内操纵盘按钮、照明、通风、报警装置是否正常；厅门、轿门开关是否顺畅，有无异响；轿厢运行是否平稳，有无明显晃动或异响。

3.层站：检查各楼层召唤按钮、层门门锁装置是否完好，层门地坎有无异物。

4.安全装置：检查急停按钮、极限开关等安全装置是否处于正常状态。

（二）周保养（每周）

1.曳引系统：检查曳引轮槽有无磨损、油污，钢丝绳张力是否均匀，有无断丝、锈蚀。

2.门系统：清洁层门、轿门地坎，检查门机运行状况，调整门间隙，确保门锁装置可靠。

3.导向系统：检查导轨、导靴有无异常磨损，润滑是否良好。

4.限速器：检查限速器运转是否灵活，铅封是否完好。

5.清洁与润滑：对各活动部件（如门铰链、导轨）进行清洁和必要的润滑。

（三）月保养（每月）

1.曳引系统：检查曳引机润滑油位、油质，按需添加或更换；检查制动器工作间隙、制动性能。

2.控制系统：检查控制柜内各电气元件连接是否牢固，有无松动、过热现象；清洁控制板灰尘。

3.安全装置：测试安全钳联动装置、限速器-安全钳联动试验（模拟）、缓冲器性能。

4.补偿装置：检查补偿链（缆）有无异响、磨损，连接是否牢固。

5.钢丝绳：详细检查钢丝绳直径、断丝数、锈蚀程度，记录测量数据。

（四）季度保养（每季度）

1.曳引机：检查曳引机轴承温度，紧固各连接螺栓。

2.门机系统：全面检查门机控制电路，调整门机参数，确保门机运行稳定可靠。

3.导轨：检查导轨支架紧固情况，测量导轨垂直度和平行度。

4.限速器：清洁限速器，检查其动作速度是否在