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房屋中介未履行义务赔偿责任

一、引言：房产交易中的”桥梁”为何成了”隐患”？

走在城市的街头，鳞次栉比的房产中介门店总让人想起那句”有家才有归属感”的广告语。对于大多数家庭而言，买房是半辈子的积蓄投入，是给家人的一份安心承诺。房屋中介作为连接买卖双方的”桥梁”，本应凭借专业知识和职业操守，帮助购房者避开陷阱、促成安全交易。可现实中，“中介隐瞒房屋漏水”“虚构学区资格”“代收房款后卷款跑路”等新闻却屡见不鲜。这些看似偶然的纠纷背后，折射出的是部分中介未履行法定义务的普遍问题——当”桥梁”变成”隐患”，购房者的损失谁来买单？本文将从法律视角，抽丝剥茧分析房屋中介未履行义务的赔偿责任，既是给从业者敲响警钟，也是为购房者点亮维权明灯。

二、房屋中介的法定义务：交易安全的”防护网”

要明确中介未履行义务的赔偿责任，首先得清楚法律给中介划定了哪些”必做项”。这些义务不是行业潜规则，而是写进《民法典》《房地产经纪管理办法》等法律法规中的”硬约束”，是保障交易安全的”防护网”。

（一）如实报告义务：信息透明的”第一防线”

《民法典》第962条明确规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”这可不是简单的”有问必答”，而是要求中介主动核实、全面披露关键信息。比如：房屋产权是否清晰（有无抵押、查封）、房龄是否真实、是否存在”凶宅”等特殊情形、学区资格是否在有效期内、房屋质量是否存在隐蔽瑕疵（如墙体渗水、电路老化）。

举个真实案例：张女士通过某中介看中一套”满五唯一”的二手房，中介信誓旦旦说”肯定能省个税”。结果签完合同才发现，房主的另一套房产虽在外地但未出售，根本不符合”唯一住房”条件。这里中介就违反了如实报告义务——他们没有主动核查房主的房产登记信息，只听房主一面之词就下结论，导致张女士多支付了数万元税费。

（二）勤勉尽责义务：专业服务的”基本底线”

中介不是简单的”信息搬运工”，而是需要用专业能力为交易保驾护航。这包括：核实房源真实性（避免”一套房多卖”）、审查买卖双方资质（比如购房者是否符合限购政策，卖方是否有权处分房屋）、协助办理过户手续（提醒所需材料、跟进办理进度）、对交易风险进行合理提示（如”先交房后付款”可能存在的资金风险）。

去年有位刘大爷的遭遇让人揪心：他通过中介购买儿子结婚用的新房，中介带看时说”手续齐全，随时能过户”。结果交完定金才发现，房子是卖方夫妻共同财产，但卖方妻子不同意出售，合同直接无效。中介辩解”我们只是牵线，没义务查婚姻状况”——这显然站不住脚。根据《房地产经纪管理办法》第22条，中介应当查看委托人身份证明、房屋所有权证书等证明文件，婚姻状况直接关系到处分权，属于必须核查的内容，中介的”不作为”就是未尽勤勉义务。

（三）信息保密义务：隐私保护的”法律红线”

很多人可能没意识到，中介掌握着大量个人信息：购房者的收入证明、银行流水，卖方的身份证号、房产信息，甚至家庭情况。《民法典》第965条规定，中介不得泄露或者不正当地使用委托人的个人信息或商业秘密。现实中，有些中介会把客户信息卖给装修公司、贷款机构，导致购房者频繁接到骚扰电话；还有中介为促成交易，向卖方透露购房者的心理价位，破坏谈判平衡。这些行为不仅让客户感到被”背叛”，更触犯了法律底线。

（四）合理提示义务：风险告知的”必要环节”

购房合同往往厚厚一沓，普通百姓很难逐条理解。中介作为专业方，有义务对关键条款进行提示说明，比如付款方式（是分期付款还是资金监管）、交房时间、违约责任（尤其是高额违约金条款）、户口迁移约定等。曾有位吴先生签合同时，中介催促”赶紧签，都是标准条款”，结果没注意到”逾期交房每天赔万分之五”的条款。后来卖方延期3个月交房，吴先生按合同索赔时，卖方反咬”你自己没看合同”。这种情况下，中介若未履行提示义务，就要对吴先生的损失承担相应责任。

三、常见未履行义务情形：这些”坑”你踩过吗？

了解了法定义务，再看现实中的纠纷，会发现中介的”不作为”或”乱作为”往往集中在以下几类，每一种都可能让购房者陷入麻烦。

（一）隐瞒房屋重大瑕疵：从漏水到”凶宅”的信任崩塌

房屋质量问题是纠纷高发区。有些中介明知房子墙体渗水、屋顶漏水，却用”老房子有点小问题正常”来敷衍；更过分的是隐瞒”凶宅”信息——比如房子里曾发生过非正常死亡事件，这种情况会严重影响房屋价值和居住体验。

去年陈女士的经历就让人愤慨：她花300万买了套”次新房”，入住后听邻居闲聊才知道，房子里两年前曾有人跳楼自杀。陈女士因此长期失眠，要求退房被拒后起诉中介。法院最终认定，“凶宅”属于影响房屋价值的重大信息，中介未如实报告构成违约，判决中介退还全部中介费，并赔偿陈女士精神损害抚慰金2万元。

（二）虚构信息促成交易：从”学区房”到”地铁房”的虚假承诺

“走路5分钟到重点小学”“明年地铁口就通