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2025年资产评估考试《资产评估实务一》试题答案解析

一、单项选择题解析

1.某工业用地采用成本法评估，已知土地取得成本为1200元/㎡（含税费），开发成本为1800元/㎡（开发期2年，均匀投入），管理费用为土地取得成本与开发成本之和的3%，销售费用为开发完成后价值的2%，投资利息率为5%（按单利计算），销售税费率为6%（以开发完成后价值为基数），开发利润率为15%（以成本总价为基数）。开发完成后土地价值为（）元/㎡。

考点：成本法在土地评估中的应用，重点考查各项成本、利息、利润的计算逻辑。

解题思路：成本法下，土地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润。需注意开发成本均匀投入时，利息计算期为开发期的一半；管理费用以土地取得成本与开发成本之和为基数；开发利润以成本总价（土地取得成本+开发成本+管理费用）为基数；销售费用和销售税费以开发完成后价值（设为V）为基数，需通过方程求解。

计算步骤：

设开发完成后土地价值为V。

土地取得成本：1200元/㎡（计息期2年）

开发成本：1800元/㎡（均匀投入，计息期1年）

管理费用：(1200+1800)×3%=90元/㎡（计息期同开发成本，因管理费用随成本投入发生，故计息期1年）

投资利息：1200×5%×2+(1800+90)×5%×1=120+94.5=214.5元/㎡

销售费用：V×2%

销售税费：V×6%

开发利润：(1200+1800+90)×15%=3090×15%=463.5元/㎡

根据成本法公式：

V=1200+1800+90+214.5+0.02V+0.06V+463.5

整理得：V0.08V=1200+1800+90+214.5+463.5

0.92V=3768

V≈4095.65元/㎡

正确答案：约4096元/㎡（四舍五入）。

常见错误：误将管理费用计息期与土地取得成本一致（应为开发成本投入期）；未正确区分销售费用、销售税费的基数（需以开发完成后价值为基数）。

2.某企业一台数控机床，2020年1月购入，账面原值80万元，2023年1月评估时，市场上同型号新设备售价100万元（含增值税，税率13%）。该设备已使用3年，预计尚可使用7年，利用率90%（按实际工作小时与额定工作小时比值计算）。实体性贬值率为（）。

考点：机器设备实体性贬值率计算，涉及使用年限法与资产利用率调整。

解题思路：实体性贬值率=实际已使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%。实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率。需注意名义已使用年限为设备购入至评估的时间（3年），资产利用率反映设备实际损耗程度。

计算步骤：

名义已使用年限：3年（2020.12023.1）

实际已使用年限：3×90%=2.7年

总使用年限：2.7+7=9.7年

实体性贬值率：2.7/9.7×100%≈27.84%

正确答案：约27.8%。

常见错误：直接使用名义已使用年限计算（未考虑利用率）；误将尚可使用年限作为总使用年限（需加实际已使用年限）。

二、多项选择题解析

1.下列关于森林资源资产评估方法的表述中，正确的有（）。

A.幼龄林评估可采用重置成本法

B.中龄林评估适用收获现值法

C.成熟林评估可采用市场法

D.过熟林评估宜采用剩余价值法

E.未成林造林地评估常用收益法

考点：森林资源不同林龄阶段评估方法的适用性。

解析：

选项A正确：幼龄林尚未进入稳定收益期，重置成本法通过累加营造成本并考虑林分质量调整，符合其特点。

选项B正确：中龄林处于生长阶段，收获现值法通过预测未来采伐收入并折现，能反映其预期收益。

选项C正确：成熟林接近采伐期，市场法可直接参照类似林木交易价格，数据易获取。

选项D正确：过熟林生长量下降，剩余价值法（木材市场价倒算法）通过扣除采伐成本、税费等倒算林木价值，更合理。

选项E错误：未成林造林地（如刚种植的苗木）无稳定收益，应采用重置成本法或序列需工数法，而非收益法。

正确答案：ABCD。

2.关于金融不良资产评估中假设清算法的应用，下列说法正确的有（）。

A.需确定有效债权和债务人有效资产

B.优先扣除项目包括清算费用、职工工资、抵押债权

C.一般债权受偿比例=（资产总额优先扣除项目）/（负债总额优先扣除项目）

D.若债务人存在账外资产，评估时应合理纳入有效资产

E.假设清算法适用于债务人持续经营且有稳定现金流的情形

考点：