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房地产估价理论与方法《成本法及其运用测试题》新版含答案

一、单项选择题（每题2分，共20分）

1.成本法的理论依据是（）。

A.替代原理

B.预期原理

C.生产费用价值论

D.收益递增递减原理

2.某房地产的重建成本为5000万元，经济寿命为50年，已使用10年，残值率为2%，采用直线法计算折旧，则年折旧额为（）万元。

A.98

B.100

C.96

D.102

3.下列费用中，不属于开发成本的是（）。

A.基础设施建设费

B.前期工程费

C.销售税费

D.建筑安装工程费

4.重置成本与重建成本的主要区别在于（）。

A.估算方法不同

B.使用的材料和技术不同

C.考虑的折旧因素不同

D.计算的基数不同

5.某宗熟地的楼面地价为2000元/㎡，建筑容积率为2.5，开发完成后可供销售的建筑面积为5万㎡，则土地取得成本为（）万元。

A.25000

B.10000

C.50000

D.15000

6.成本法中，投资利息的计算基数不包括（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.销售税费

7.某旧住宅的重置成本为300万元，已使用15年，经济寿命为50年，残值率为0，采用成新折扣法计算现值，若成新率为（1已使用年限/经济寿命），则现值为（）万元。

A.210

B.195

C.225

D.180

8.外部折旧通常是由（）引起的。

A.建筑物本身的物理损耗

B.功能落后

C.周围环境变化

D.施工质量缺陷

9.成本法适用于评估（）。

A.市场活跃的商品住宅

B.历史文化建筑

C.写字楼

D.酒店

10.某房地产开发项目的土地取得成本为8000万元，开发成本为12000万元，管理费用为开发成本的3%，销售费用为开发完成后价值的2%，投资利息率为5%，开发周期为2年（均匀投入），则投资利息为（）万元。（假设土地取得成本在期初投入，开发成本和管理费用在期中均匀投入）

A.8000×5%×2+(12000+12000×3%)×5%×1

B.8000×5%×2+(12000+12000×3%)×5%×2

C.8000×5%×1+(12000+12000×3%)×5%×1

D.8000×5%×2+12000×5%×1

二、多项选择题（每题3分，共30分，每题至少有2个正确选项）

1.成本法中的“成本”包括（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.投资利息

D.开发利润

2.下列属于物质折旧的有（）。

A.墙体裂缝

B.设备老化

C.建筑风格过时

D.周边工厂噪音

3.计算重新购建成本时，应注意（）。

A.采用估价时点的价格水平

B.包含必要的利润

C.考虑客观成本而非实际成本

D.区分重置成本与重建成本

4.成本法的适用对象包括（）。

A.学校

B.医院

C.普通商品住宅

D.化工厂

5.开发利润的计算基数可以是（）。

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

6.下列关于折旧的说法，正确的有（）。

A.自然寿命一般长于经济寿命

B.功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩

C.外部折旧通常不可修复

D.直线法假设折旧额在寿命期内均匀递减

7.土地取得成本的构成包括（）。

A.土地出让金

B.拆迁补偿安置费

C.契税

D.土地增值税

8.成本法中，销售税费通常包括（）。

A.增值税

B.城市维护建设税

C.教育费附加

D.企业所得税

9.下列情况中，需要计算建筑物折旧的有（）。

A.新建商品房

B.已使用10年的办公楼

C.计划拆除的危旧住宅

D.历史保护建筑

10.采用分解法计算折旧时，需分别测算（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.外部折旧

D.经济折旧

三、判断题（每题1分，共10分，正确填“√”，错误填“×”）

1.成本法评估的价值是房地产的客观成本，与实际成本无关。（）

2.重建成本适用于具有历史或艺术价值的建筑物。（）

3.投资利息是指房地产开发