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《民法典》解读之居住权

《民法典》作为我国民事法律的集大成者，对社会生活的诸多方面进行了系统规范。其中，居住权制度是《民法典》物权编新增的一项重要制度，它的设立对于保障弱势群体的居住权益、丰富住房保障形式、促进住房资源的合理利用等方面都具有重要意义。下面，我们将对居住权制度进行详细解读。

居住权的概念与特征

居住权，是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

从这一概念可以看出，居住权具有以下几个特征：

特定的目的性：居住权的设立目的是为了满足权利人生活居住的需要，这就将其与其他以商业利用等为目的的用益物权区分开来。比如，一个老人为了安度晚年，通过设立居住权的方式，得以在子女名下的房屋中居住，就是为了满足生活居住这一基本需求。

主体的特殊性：居住权的主体范围相对特定，通常是自然人。因为居住权是基于生活居住的需求而设立，法人或其他组织一般不存在生活居住的需求，所以原则上不能成为居住权的主体。

客体的单一性：居住权的客体仅限于他人的住宅，不包括其他不动产。这里的住宅是指供人居住的房屋，包括公寓、别墅等各种居住形式。

期限的灵活性：居住权的期限可以由当事人自由约定，可以是有期限的，也可以是无期限的。例如，当事人可以约定居住权的期限为10年，也可以约定居住权人终身享有居住权。

无偿性与限制性：居住权一般是无偿设立的，但当事人另有约定的除外。同时，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这一系列规定体现了居住权的人身属性和保障居住功能的特点。

居住权的设立

基于合同设立居住权

《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”

基于合同设立居住权，需要经过以下几个步骤：

签订书面合同：当事人必须采用书面形式订立居住权合同，明确双方的权利和义务。书面合同的内容应当详细、具体，以避免日后发生纠纷。

办理登记手续：设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。这意味着，仅仅签订居住权合同并不足以使居住权生效，必须经过登记这一法定程序，居住权才正式设立。例如，甲与乙签订了居住权合同，约定甲在乙的房屋中享有居住权，但未办理登记手续。此时，甲虽然持有合同，但并不享有居住权，不能对抗善意第三人。

基于遗嘱设立居住权

除了通过合同设立居住权外，居住权还可以通过遗嘱的方式设立。《民法典》第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

以遗嘱方式设立居住权，通常是房屋所有权人在遗嘱中明确表示为他人设立居住权。遗嘱生效后，居住权人需要按照遗嘱的内容行使权利。同样，以遗嘱方式设立居住权的，也需要办理居住权登记，居住权自登记时设立。例如，老人在遗嘱中写明将自己的房屋留给子女，但同时为保姆设立居住权。保姆在老人去世后，需要持遗嘱到登记机构办理居住权登记，才能正式享有居住权。

居住权人的权利与义务

居住权人的权利

占有、使用住宅的权利：这是居住权人最核心的权利。居住权人有权在居住权期限内，对设立居住权的住宅进行占有和使用，排除他人的干涉。例如，居住权人可以在住宅内正常生活居住，对住宅进行合理的使用和维护。

排除妨害的权利：如果居住权人的居住权益受到他人的侵害，居住权人有权请求排除妨害。比如，他人非法侵入居住权人居住的房屋，居住权人可以要求其立即离开，并可以请求相关部门给予保护。

对住宅进行必要改善和修缮的权利：为了满足生活居住的需要，居住权人在不改变住宅的主体结构和用途的前提下，可以对住宅进行必要的改善和修缮。例如，居住权人可以对房屋进行简单的装修，更换门窗等。

居住权人的义务

合理使用住宅的义务：居住权人应当按照合同约定或者遗嘱的规定，合理使用住宅。不得将住宅用于非法目的，不得损害住宅的正常使用功能。例如，居住权人不得在住宅内从事违法犯罪活动，不得擅自改变住宅的结构和用途。

保管住宅的义务：居住权人有义务妥善保管住宅，防止住宅受到损坏。如果因居住权人的故意或重大过失导致住宅受到损坏，居住权人应当承担赔偿责任。例如，居住权人因疏忽大意导致房屋漏水，造成房屋结构损坏，居住权人应当承担维修费用。

支付必要费用的义务：虽然居住权一般是无偿设立的，但如果当事人在合同中约定居住权人需要支付一定的费用，如物业费、水电费等，居住权人应当按照约定支付。

居住权的消灭

居住权消灭的情形

居住权期限届满：如