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物业管理物业维修保养计划范文

前言

物业维修保养是物业管理工作的核心环节之一，旨在确保物业本体及各项设施设备的完好、正常运行，延长其使用寿命，保障业主及使用人的生命财产安全，提升居住及办公环境的舒适度与品质。本计划以“预防为主、防治结合、安全第一、质量优先”为原则，结合物业实际情况制定，力求为物业的精细化管理提供系统性指导。

一、适用范围

本计划适用于[物业名称]（以下简称“本物业”）的全部物业管理区域，包括但不限于：

1.房屋本体建筑结构：地基、主体结构、墙体、屋顶、楼梯间、走廊、门厅、公共卫生间等。

2.公共区域及附属设施：道路、广场、停车场、绿化带、围墙、大门、路灯、垃圾桶（站）、休闲娱乐设施等。

3.公共设施设备系统：

*给排水系统（供水管道、水箱、水泵、污水管网、化粪池等）

*供电系统（高低压配电柜、变压器、电缆线路、公共照明等）

*消防系统（消防栓、喷淋、烟感报警、消防水泵、应急照明、疏散指示标志等）

*电梯系统（客梯、货梯、消防梯及其控制系统）

*空调系统（如集中空调）

*通风系统

*弱电系统（门禁、监控、对讲、网络、有线电视等）

*其他特殊设施设备（如二次供水、中水系统、燃气调压站等，视物业具体情况而定）

二、组织架构与职责分工

（一）组织架构

成立以物业公司总经理为总负责人，分管工程副总为直接领导，工程管理部为牵头部门，各物业服务中心具体执行的物业维修保养管理体系。

（二）职责分工

1.物业公司管理层：审批维修保养计划及预算，决策重大维修项目，监督计划执行情况。

2.工程管理部：

*负责本计划的制定、修订与监督实施。

*组织专业技术人员对物业设施设备进行评估，确定维修保养项目及周期。

*审核维修保养方案及技术标准，指导和检查物业服务中心的维修保养工作。

*负责联系和管理专业外包维修单位，对其工作质量进行评估。

3.物业服务中心：

*具体执行本计划，落实各项维修保养任务。

*负责日常巡检、记录，及时发现并上报设施设备故障及隐患。

*组织内部维修人员或协调外包单位进行维修保养作业。

*负责维修保养档案资料的收集、整理与归档。

*向业主及使用人进行维修保养相关的宣传与解释。

4.专业外包单位：在合同约定范围内，负责特定专业设施设备（如电梯、消防、中央空调等）的定期检测、维修与保养，并提供相关报告。

三、维修保养的类别与周期

（一）房屋本体结构及公共区域

1.日常巡检：每日进行，重点检查有无裂缝、渗漏、损坏、脱落等现象。

2.定期检查：

*每季度：对房屋主体结构、墙体、屋顶、楼梯间、走廊等进行全面检查。

*每半年：对屋面防水层、避雷设施进行检查。

*每年：结合季节特点（如雨季前、冬季前）进行专项检查，并对房屋完损状况进行评估。

3.预防性维护：

*墙面、地面、天花：根据磨损情况进行修补、粉刷，一般每2-3年进行一次全面翻新评估。

*门窗：定期检查五金件、密封条，每年进行一次润滑和调整。

*公共区域地砖、墙砖：发现松动、破损及时修复。

（二）公共设施设备

1.给排水系统：

*生活水泵：每日巡检，每月保养（含清洁、润滑、紧固），每年全面检修。

*水箱/水池：每半年清洗消毒一次，水质检测。

*供水管网：每月巡检，听漏检测，每年进行压力测试。

*排水管网及化粪池：每季度巡检，定期清淤疏通（化粪池每年至少一次）。

2.供电系统：

*高低压配电柜：每日巡检，每月保养，每年预防性试验及全面检修。

*变压器：每日巡检，每月保养，每年预防性试验。

*公共照明：每日巡检，损坏及时更换，定期清洁灯具。

*应急电源（EPS/UPS）：每月进行充放电测试，每半年全面检查。

3.消防系统：

*火灾自动报警系统：每月巡检，每季度测试，每年全面检测。

*消火栓系统：每月巡检，每半年进行放水试验。

*自动喷水灭火系统：每月巡检，每季度末端试水，每年全面检测。

*防排烟系统：每季度巡检及功能测试，每年全面检测。

*应急照明及疏散指示标志：每月巡检，每半年功能测试。

*灭火器：每月检查压力及外观，每年进行一次压力检测或换药。

4.电梯系统：

*由专业电梯公司按国家规范及合同约定进行每周保养，每月、每季度、每半年、每年进行不同级别维护保养和检测，并出具报告。

*物业服务中心每日进行运行状况巡查。

5.空调系统（如适用）：

*冷水机组、冷却塔、水泵等主要设备：每月巡检，每季度保养，每年停机后进行全面检修保养。

*末端设备（风机盘管、空调箱）：每半年清洗保养一