物业起诉业主不交物业费纠纷答辩状.docxVIP

物业起诉业主不交物业费纠纷答辩状

物业服务合同纠纷答辩状

答辩人：李XX，男，汉族，19XX年X月X日出生，住XX市XX区XX小区X栋X单元XXX室，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXXXXX

被答辩人：XX物业管理有限公司，住所地XX市XX区XX路XX号，法定代表人：王XX，该公司总经理，联系电话：XXXXXXXXXXX

案由：物业服务合同纠纷

答辩请求：

1.请求法院依法驳回被答辩人要求答辩人支付2021年1月1日至2023年12月31日物业费及滞纳金的诉讼请求；

2.如法院认定答辩人需支付物业费，请求调减物业费金额至每平方米0.8元/月（即原标准的60%）；

3.本案诉讼费用由被答辩人承担。

事实与理由

一、物业服务合同未依法成立，答辩人不受合同条款约束

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，物业服务合同应当由业主共同决定。本案中，被答辩人提供的《前期物业服务合同》显示，合同由开发商与被答辩人于2018年签订，但答辩人作为小区业主，从未参与过该合同的表决程序，也未在合同上签字确认。

经核查，XX小区共有业主512户，召开业主大会需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但被答辩人未提供任何证据证明该合同已获得业主大会表决通过，仅提供了一份由开发商盖章的合同备案文件。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的前提是该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已向业主明示。本案中，被答辩人未向答辩人明示合同内容，也未获得业主共同决议，该合同对答辩人不具有法律约束力，答辩人无需依据该合同支付物业费。

二、被答辩人严重违反合同约定的服务标准，构成根本违约

即使认定合同有效，被答辩人在服务过程中存在多项根本违约行为，导致答辩人无法享受合同约定的服务，根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。答辩人有权拒付或减少物业费。

（一）保洁服务严重不达标，合同约定与实际执行差距巨大

《前期物业服务合同》第5.1条约定：“保洁服务应每日对公共区域（含楼道、电梯、大堂、地下车库）进行2次清洁，垃圾日产日清，公共区域地面无明显污渍、垃圾。”但实际服务中：

1.2021年至2023年，答辩人居住的楼道每月保洁次数不足5次（合同约定60次/年），楼道窗户积尘厚度达0.5cm，电梯按键表面污渍未清理；

2.地下车库自2022年3月起未进行定期清扫，地面油污、积水面积占比达40%，2023年7月因车库地面湿滑导致业主张XX摔伤，有小区监控录像及XX派出所出警记录为证；

3.垃圾清运方面，小区垃圾桶周边垃圾堆积高度常超过0.3米（垃圾桶高度为0.9米），夏季散发恶臭，2022年6月小区垃圾房因未及时清理导致苍蝇密度达50只/平方米（参照《城市环境卫生质量标准》），远超国家标准的3只/平方米。

（二）绿化维护完全缺失，合同约定的绿化区域沦为荒地

合同第5.2条约定：“小区绿化面积5000㎡，应定期修剪、浇水、施肥，植物成活率不低于95%。”但实际情况为：

1.自2021年起，被答辩人未对小区绿化进行任何修剪，灌木高度超过2米，乔木枝条伸至业主窗户，影响通风采光；

2.2022年夏季因未浇水，绿化带内200棵冬青及30棵樱花树枯死，成活率降至60%（有2022年7月小区绿化现状照片及XX区园林绿化局出具的《绿化情况说明》为证）；

3.绿化带内杂草丛生，2023年9月测量，杂草覆盖率高达80%，合同约定的“无杂草”标准完全未实现。

（三）安保形同虚设，监控及门禁系统长期瘫痪

合同第5.3条约定：“实行24小时安保巡逻，每小时巡逻1次，监控录像保存时间不少于30天，门禁系统正常运行。”但实际服务中：

1.2021年至2023年，小区门禁系统故障率达90%，2022年全年有280天门禁处于常开状态（有门禁维修记录及业主群聊天记录为证）；

2.监控录像自2022年1月起仅保存7天，2023年3月监控室硬盘损坏，导致3月5日至3月15日期间小区内2起车辆剐蹭事件无法查证（有XX市公安局XX分局出具的《情况说明》为证）；

3.安保巡逻记录显示，每日巡逻仅2次（早8点、晚8点），夜间（22:00-次日6:00）无巡逻记录，2023年5月小区发生入室盗窃案1起，因无巡逻及