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2025年全国房地产估价师考试（房地产估价基础与实务）综合能力测试题及答案解析二

1.【单项选择】某宗收益性房地产未来30年净收益预测如下：第1—5年每年净收益120万元，第6—10年每年净收益150万元，第11—30年每年净收益按等差递增，首年递增额2万元，资本化率7%，建筑物剩余经济寿命35年，土地使用权剩余40年，已使用5年。采用收益法估价时，其价值最接近于（）万元。

A.1850B.1930C.2010D.2090

答案：C

解析：将收益期划分为三阶段：①前5年120万元/年，折现率7%，年金现值系数4.1002，现值492.02万元；②第6—10年150万元/年，折现至第0年，先折现至第5年末再用4.1002折回，现值150×4.1002×0.713=438.63万元；③第11—30年等差递增，首年152万元，公差2万元，共20期，采用等差递增现值公式P=(A/r+B/r2)[1-1/(1+r)?]-(B×n)/(r(1+r)?)，代入A=152、B=2、r=7%、n=20，得现值1079.35万元；三段合计2010万元，取整后选C。

2.【单项选择】某住宅小区规划总建筑面积12万㎡，其中可售面积10.5万㎡，不可售公建1.5万㎡，土地取得价款8.4亿元，契税3%，前期工程费4500万元，建筑安装工程费3800元/㎡，基础设施费1200元/㎡，开发期间税费500元/㎡，管理费用为土地与建造成本之和的3%，销售费用为可售面积2000元/㎡，投资利息按年利率6%单利计算2年，投资利润率20%，销售税率5.3%。成本法测算该小区平均售价应定为（）元/㎡。

A.18600B.19400C.20200D.21000

答案：B

解析：土地取得含税成本8.4×1.03=8.652亿元，摊至可售面积8252元/㎡；建造成本3800+1200+500=5500元/㎡；管理费用(8252+5500)×3%=413元/㎡；销售费用2000元/㎡；投资利息(8252+5500+413)×6%×2=1720元/㎡；开发成本合计8252+5500+413+2000+1720=17885元/㎡；开发利润17885×20%=3577元/㎡；销售税费V×5.3%；总售价V=17885+3577+0.053V，解得V=19400元/㎡。

3.【单项选择】运用比较法评估某套住宅时，选取了三个可比实例，经修正后单价分别为18200元/㎡、19000元/㎡、18600元/㎡，权重取0.3、0.4、0.3。若估价师认为该结果需进一步反映市场趋势，采用环比价格指数调整，最近3个月环比涨幅分别为+0.8%、?0.3%、+1.2%，则最终估价单价为（）元/㎡。

A.18750B.18820C.18890D.18960

答案：C

解析：加权平均18200×0.3+19000×0.4+18600×0.3=18720元/㎡；趋势调整系数(1+0.8%)×(1?0.3%)×(1+1.2%)=1.017；调整后18720×1.017=18890元/㎡。

4.【单项选择】某宗工业用地面积30亩，容积率1.2，区域同类用地基准地价120万元/亩，容积率修正系数：容积率1.0时1.0，1.2时1.08，1.5时1.15。该地块因形状不规则需减价3%，交通条件较优增价2%，剩余使用年期35年，工业用地法定最高50年，土地还原率6%。该宗地单价最接近（）万元/亩。

A.125B.130C.135D.140

答案：B

解析：基准地价修正120×1.08=129.6万元/亩；个别因素129.6×(1?3%+2%)=128.4万元/亩；年期修正K=[1-1/(1+6%)3?]/[1-1/(1+6%)??]=0.896；最终单价128.4×0.896=130万元/亩。

5.【单项选择】下列关于房地产估价报告签发的做法，正确的是（）。

A.两名注册房地产估价师签字即可生效，无需机构盖章

B.估价结果与委托人期望差距较大时，可在报告说明中提示“本结果仅供参考，不承担法律责任”

C.报告出具日后发现计算错误，估价机构应书面通知报告使用人并补发更正函

D.电子签章与手写签字具有同等效力，但电子签章需经委托人同意方可采用

答案：C

解析：依据《房地产估价规范》8.0.6，估价机构对报告终身负责，发现错误须主动补正。

6.【单项选择】某估价机构接受司法拍卖估价委托，现场查勘时发现房屋已被查封且门锁更换，被执行人拒绝入内。下列做法最恰当的是（）。

A.依据委托人提供的竣