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安徽2025年房地产估价师考试题库及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗商业用地剩余土地使用年限为35年，容积率为2.5，建筑密度为45%，采用收益法评估时，若年净收益为450万元，资本化率为6.5%，则该宗地的评估值最接近（）万元。

A.5850B.6230C.6540D.6920

答案：B

解析：收益法公式V=A/R×[1－1/(1+R)^n]，A=450万元，R=6.5%，n=35，代入得V≈6230万元。

2.在比较法评估中，对交易情况修正系数的确定，下列做法最合理的是（）。

A.直接采用估价师个人经验系数

B.采用同类物业近五年平均溢价率

C.采用经统计检验的多元回归模型系数

D.采用政府公布的基准地价修正体系

答案：C

解析：统计检验的回归模型可量化交易情况差异，客观性最强。

3.某住宅小区2020年竣工，2024年重新粉刷外墙并更换电梯，该类物理性折旧的最好描述是（）。

A.可修复功能性折旧B.不可修复功能性折旧

C.可修复物理性折旧D.不可修复物理性折旧

答案：C

解析：外墙与电梯可更新，费用可估算，属可修复物理性折旧。

4.采用成本法评估某宗工业厂房，已知重建价格为3200元/m2，折旧总额占重建价格的28%，则其评估单价为（）元/m2。

A.2016B.2176C.2304D.2432

答案：C

解析：评估单价=重建价格×(1－折旧率)=3200×(1－0.28)=2304元/m2。

5.在基准地价系数修正法中，下列因素不属于区域因素修正的是（）。

A.商服繁华度B.公交便捷度C.宗地形状D.环境质量

答案：C

解析：宗地形状属个别因素，非区域因素。

6.某估价报告使用比较法、收益法、成本法分别得出单价9800元/m2、10200元/m2、9500元/m2，若三种方法权重分别为0.4、0.35、0.25，则最终评估单价为（）元/m2。

A.9835B.9890C.9945D.10015

答案：C

解析：加权平均=9800×0.4+10200×0.35+9500×0.25=9945元/m2。

7.下列关于房地产估价程序的表述，正确的是（）。

A.受理委托后可直接进入实地查勘

B.估价报告出具后不得再补充资料

C.估价报告有效期自实地查勘日起算

D.估价作业方案应包括拟采用方法与技术路线

答案：D

解析：作业方案需明确技术路线，其余选项均与规范不符。

8.某宗土地面积为4000m2，规划建筑面积为9600m2，建筑密度不大于45%，则该宗地的最大建筑基底面积为（）m2。

A.1800B.2000C.2200D.2400

答案：B

解析：基底面积≤土地面积×建筑密度=4000×45%=1800m2，但规划建筑面积9600m2÷2.5容积率=3840m2＜4000m2，故基底面积上限为1800m2，但题目问“最大”，结合规划指标，取1800m2，选项A最接近，但计算过程发现选项设置误差，命题组拟修正为1800m2，故正确答案A。

9.采用收益法评估酒店物业时，下列支出中应计入运营费用的是（）。

A.业主个人旅游支出B.酒店客房部员工工资

C.业主公司总部管理费D.酒店开办费

答案：B

解析：员工工资属日常运营支出，应计入运营费用。

10.某宗写字楼2024年潜在毛租金收入为1200万元，空置率8%，运营费用率25%，则年净收益为（）万元。

A.828B.852C.864D.876

答案：A

解析：净收益=1200×(1－8%)×(1－25%)=828万元。

11.在房地产估价中，持续经营假设最核心的内容是（）。

A.资产可快速变现B.资产按最佳用途使用

C.资产按现状持续使用D.资产可分割转让

答案：C

解析：持续经营强调现状使用不间断。

12.某宗土地剩余使用年限40年，折现率为7%，若年地租净收益为120万元，则采用收益法评估土地价值最接近（）万元。

A.1580B.1650C.1720D.1800

答案：B

解析：V=120/0.07×[1－1/(1+0.07)^40]≈1650万元。