2025年海南房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析.docxVIP

2025年海南房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）

1.某宗位于海口市滨海大道南侧的商服用地，规划容积率≤4.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，土地剩余使用年限35年。估价师采用比较法时，下列哪项调整最应优先进行（）

A.交易情况修正

B.市场状况调整

C.权益状况调整

D.区位状况调整

答案：C

解析：商服用地剩余年限35年，与比较案例普遍40年相比，权益状况差异对价格影响最大，应优先进行年期修正。

2.三亚市某度假酒店2024年营业收入1.2亿元，其中客房收入占65%，餐饮占25%，其他占10%。若采用收益法，下列哪项费用不应计入运营费用（）

A.家具设备重置提拨款

B.营业税金及附加

C.抵押贷款还本付息

D.市场推广费

答案：C

解析：抵押贷款还本付息属于融资行为，与房地产本身运营无关，不应计入运营费用。

3.儋州市某工业厂房建筑面积8000㎡，占地12亩，宗地为划拨性质。估价师在成本法计算中，土地取得费应按（）

A.基准地价×年期修正系数

B.标定地价×划拨权益系数

C.市场比较法测算的出让地价×（1-划拨折扣率）

D.政府公布的划拨土地权益价格

答案：D

解析：划拨土地无年期限制，政府已公布划拨权益价格的，应直接采用，不再进行年期修正。

4.琼海市某住宅项目预售均价18000元/㎡，估价师在假设开发法中测算续建成本时，下列哪项必须采用客观成本而非实际成本（）

A.前期工程费

B.基础设施建设费

C.开发期间税费

D.建筑安装工程费

答案：D

解析：建筑安装工程费若实际招投标价格显著偏离市场水平，应采用当地平均客观成本，防止利润失真。

5.某估价报告有效期为一年，但估价完成后第8个月，海南省出台新限购政策，导致可比案例价格下跌12%。此时报告应（）

A.自动延长有效期至政策落地后3个月

B.由估价机构出具补充说明即可继续使用

C.必须重新估价

D.由委托人自行判断是否继续使用

答案：C

解析：重大政策变化导致市场显著波动，原估价假设前提已失效，必须重新估价。

6.采用比较法评估陵水县某海景公寓时，下列哪项因素最可能导致区位状况调整方向与其它三项相反（）

A.距海滩直线距离

B.距高铁站车程

C.距三甲医院距离

D.距农贸市场距离

答案：B

解析：海景公寓以度假客户为主，高铁便利反而带来噪音与拥挤，可能导致价格下调，其余三项距离越近价格越高。

7.海口市某旧改项目，征收范围内一宗商业用房建筑面积300㎡，证载用途为“商业”，但2015年自行改为青年旅社并办理特种行业许可证。估价时应（）

A.按证载用途评估

B.按实际用途评估

C.按最高最佳用途评估

D.按征收方案限定用途评估

答案：C

解析：已合法取得特种行业许可证，且青年旅社收益高于普通商业，符合最高最佳使用原则。

8.采用收益法评估三亚市某免税店物业，下列哪项报酬率应优先采用（）

A.购物中心平均资本化率

B.三亚市酒店平均资本化率

C.海南省零售物业平均资本化率

D.全国免税店物业平均资本化率

答案：D

解析：免税店物业经营收益与政策牌照高度相关，应优先采用同类物业平均资本化率。

9.某宗土地规划用途为“旅馆用地”，但现状为闲置空地，估价师采用假设开发法时，开发完成后的价值应优先采用（）

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.基准地价系数修正法

答案：B

解析：旅馆用地开发完成后为经营性物业，收益法最能反映其未来收益能力。

10.估价报告中“估价假设”部分未披露下列哪项，最可能导致报告被鉴定为重大遗漏（）

A.假设宗地无土壤污染

B.假设未来租金年增长率3%

C.假设抵押登记可顺利办理

D.假设委托人提供的面积数据准确

答案：A

解析：土壤污染属于重大隐性瑕疵，未披露假设将严重影响价值判断，构成重大遗漏。

11.某工业用地容积率1.0，估价师采用成本法时，土地开发费应按（）

A.宗地外“三通一平”

B.宗地外“五通”及宗地内“场地平整”

C.宗地外“七通”及宗地内“五通一平”

D.宗地外“七通”及宗地内“七通一平”

答案：B

解析：工业用地开发程度通常按“五通一平”设定，与住宅“七通一平”区分。

12.比较法调整中，若可比案例成交价为10000元/㎡，区位状况调整+3%，权益状况调整-2%，实物状况调整+5%，