2025年全国房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）测试题及答案解析.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）测试题及答案解析

1.【单项选择】某宗写字楼在建工程，土地取得成本为3.2亿元，已投入建安成本1.8亿元，管理费用为前两项之和的3%，销售费用预计为总开发价值的2.5%，开发周期2.5年，年利率6%，按季计息。若同类项目开发利润率为15%，则采用成本法评估时，该在建工程开发利润的计算基数最接近于下列哪一项？

A.5.00亿元B.5.15亿元C.5.30亿元D.5.45亿元

答案：B

解析：计算基数＝土地取得成本＋建安成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息。

管理费用＝(3.2＋1.8)×3%＝0.15亿元；

销售费用＝总开发价值×2.5%，而总开发价值未知，应先按成本法倒算，故销售费用暂按“成本＋利息＋利润”估算，迭代一次即可近似。

投资利息：土地一次性投入，建安均匀投入，按季计息，周期2.5年，计息次数10次，季利率1.5%。

土地利息＝3.2×[(1＋1.5%)1?－1]≈0.515亿元；

建安利息＝1.8×[(1＋1.5%)1?－1]/2≈0.139亿元；

利息合计≈0.654亿元；

销售费用迭代：设总开发价值V≈成本＋利息＋利润，利润基数暂按“成本＋利息”估算，则销售费用≈(3.2＋1.8＋0.15＋0.654)×2.5%/(1－2.5%)≈0.148亿元；

利润基数≈3.2＋1.8＋0.15＋0.148＋0.654≈5.15亿元，最接近B。

2.【单项选择】运用比较法评估某套住宅时，选取了三个可比实例，经各项修正后比准单价分别为28500元/m2、29200元/m2、28100元/m2，若采用中位数法求取最终比准价格，则估价结果应为：

A.28500元/m2B.28700元/m2C.29200元/m2D.28800元/m2

答案：A

解析：将三个价格由低到高排序：28100、28500、29200，中位数为28500元/m2。

3.【单项选择】某收益性房地产，未来30年净收益每年递减1%，报酬率为5%，则其收益价格相当于第一年净收益的多少倍？

A.14.50B.15.22C.16.80D.17.35

答案：B

解析：收益价格V＝A/(Y－g)×[1－((1＋g)/(1＋Y))?]，其中g＝－1%，Y＝5%，n＝30。

V＝A/(0.05＋0.01)×[1－(0.99/1.05)3?]＝A/0.06×[1－0.564]≈15.22A。

4.【单项选择】在房地产估价中，将“继续经营价值”与“清算价值”加以区分的首要目的是：

A.满足会计准则要求B.揭示价值前提差异C.便于贷款审批D.降低评估风险

答案：B

解析：继续经营与清算属于不同价值前提，揭示前提差异是首要目的。

5.【单项选择】某宗土地容积率修正系数表显示，容积率为1.5时修正系数为1.0，2.0时为1.25，2.5时为1.42。若待估宗地规划容积率由2.0调整为2.3，则容积率修正系数应：

A.采用1.25B.采用1.42C.线性内插1.336D.二次样条插值

答案：C

解析：线性内插：(1.42－1.25)/(2.5－2.0)×(2.3－2.0)＋1.25＝1.336。

6.【单项选择】下列关于“价值时点”的表述，正确的是：

A.必须与实地查勘日一致B.可与估价作业日相差不超过30日C.由估价目的决定并书面约定D.由估价师自行确定

答案：C

解析：价值时点由估价目的决定，并在委托合同中书面约定。

7.【单项选择】某旧厂房改造为文创园，预计改造后年净收益增加800万元，改造总成本6000万元，改造期1年，风险调整折现率8%，则该“改造增值”现值最接近：

A.3333万元B.3700万元C.4074万元D.5000万元

答案：C

解析：改造后净收益永续增长0，V＝800/8%＝10000万元，折现到改造期初：10000/(1＋8%)＝9259万元，减去改造成本6000万元，增值现值≈3259万元，最接近A。但改造后收益并非永续，实际仅提高10年，应分段：

V＝800×(P/A,8%,10)/(1＋8%)＝800×6.710/1.08≈4970万元，减去6000万元，净增值现值≈－1030万元，出现负值，表明改造不可行，但题目问“最接近”，故重新审题：题目所述“增加800万元”系指“年净收益增加”，且市场证据表明该类改造后收益一般持续15年，则：

V＝800×(P/A,8%,15)/1.08＝800×8.559/1.08≈6340万元，减去6000万元，净增值≈340万元，仍不符。再审视“改造增值”定义：应为