2025年地产估价师考试（房地产估价原理与方法）练习题及答案解析一.docxVIP

2025年地产估价师考试（房地产估价原理与方法）练习题及答案解析一

1.【单项选择】某宗写字楼用地剩余土地使用年限35年，预计年净收益在现有基础上每年递增2%，资本化率为6%，若采用收益法估价，则该宗地的收益价格最接近下列哪一项？

A.15.2倍年净收益

B.16.8倍年净收益

C.18.1倍年净收益

D.19.5倍年净收益

答案：C

解析：收益递增模型V＝A/(r－g)×[1－((1+g)/(1+r))^n]，其中A为第一年净收益，r＝6%，g＝2%，n＝35。代入得V/A＝1/(0.06－0.02)×[1－(1.02/1.06)^35]＝25×(1－0.283)＝17.92，最接近18.1倍。

2.【单项选择】运用比较法评估某套住宅时，选取了三个可比实例，经各项修正后比准价格分别为9800元/m2、10100元/m2、9600元/m2，若采用中位数法确定估价结果，则最终评估单价为：

A.9600元/m2

B.9800元/m2

C.9900元/m2

D.10100元/m2

答案：B

解析：将三个比准价格由低到高排序为9600、9800、10100，中位数为中间值9800元/m2。

3.【单项选择】某开发商拟将一块毛地开发成商品住宅，预计开发完成后的销售净收入为28亿元，开发成本（含税费）为18亿元，开发周期2年，折现率取10%，则采用假设开发法测算的土地最高报价为：

A.5.2亿元

B.6.1亿元

C.7.3亿元

D.8.5亿元

答案：B

解析：开发利润＝28－18＝10亿元，折现到土地取得时点：10/(1+10%)2＝8.26亿元；土地报价＝开发利润折现值－土地取得至开发完成期间的土地资金占用利息（简化按单利10%×2年）＝8.26－土地×0.2，解得土地最高报价≈6.1亿元。

4.【单项选择】下列关于价值类型与估价目的匹配的说法，正确的是：

A.司法拍卖估价应选用快速变现价值

B.征收补偿估价应选用投资价值

C.抵押估价应选用现状价值

D.资产减值测试应选用市场价值

答案：A

解析：司法拍卖需在短时限内变现，快速变现价值最能反映拍卖底价；征收补偿用公开市场价；抵押估价用谨慎价值；资产减值测试用可收回金额，而非单纯市场价值。

5.【单项选择】某宗商业房地产建成于2010年，经济寿命50年，残值率5%，采用直线折旧法，则2025年末的成新率为：

A.65%

B.70%

C.75%

D.80%

答案：C

解析：已使用15年，年折旧率＝(1－5%)/50＝1.9%，累计折旧＝15×1.9%＝28.5%，成新率＝1－28.5%＝71.5%，四舍五入75%。

6.【单项选择】在基准地价系数修正法中，下列哪项因素不属于区域因素修正范畴：

A.商服繁华度

B.交通便捷度

C.容积率

D.环境景观度

答案：C

解析：容积率属于个别因素，区域因素修正主要考虑区位、配套、环境、交通等共性条件。

7.【单项选择】某估价机构对一宗工业房地产采用成本法估价，重建成本为2800元/m2，功能落后折旧20%，经济折旧10%，物理折旧15%，则综合折旧率为：

A.35.2%

B.38.8%

C.42.0%

D.45.5%

答案：B

解析：综合折旧率＝1－(1－20%)×(1－10%)×(1－15%)＝1－0.8×0.9×0.85＝1－0.612＝38.8%。

8.【单项选择】下列关于房地产估价原则的描述，错误的是：

A.合法原则要求估价对象权属合法

B.最高最佳利用原则要求估价对象必须按现状利用

C.替代原则是比较法成立的基础

D.价值时点原则强调估价结果的时间对应性

答案：B

解析：最高最佳利用原则强调在法律允许、技术可能、财务可行前提下使价值最大化，未必是现状利用。

9.【单项选择】某城市2024年新建商品住宅均价为16000元/m2，同比上涨5%，同期CPI上涨2%，则实际房价涨幅为：

A.2.8%

B.2.9%

C.3.0%

D.3.1%

答案：B

解析：实际涨幅＝(1+5%)/(1+2%)－1≈2.94%，四舍五入2.9%。

10.【单项选择】某估价报告记载：价值时点为2025年6月30日，估价作业期为2025年7月1日至7月15日，则下列说法正确的是：

A.价值时点可与作业期重叠

B.价值时点必须早于作业期

C.价值时点必须晚于作业期

D.价值时点与作业期无关

答案：B

解析：价值时点是估价结果对应的时间，作业期是完成估价工作的