民法典关于店铺租赁合同保证金的规定.docxVIP

《中华人民共和国民法典》中关于店铺租赁合同保证金的规定主要涉及租赁合同双方的权利义务，尤其是保证金的性质、用途及退还规则。以下是相关法律要点及实务解析：

一、法律依据

《民法典》第七百零三条

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

注：租赁合同属典型合同，保证金条款属于双方约定内容，但需符合《民法典》基本原则。

《民法典》第五百八十六条（定金规则）

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保……定金不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

注：虽然定金与保证金性质不同，但实务中常参考此规则限制保证金数额。

《民法典》第五百八十七条（违约责任）

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回……收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。

注：保证金通常无“双倍返还”规则，但需根据合同约定处理。

二、保证金的性质与作用

法律性质：

履约担保：用于担保承租人履行支付租金、维护租赁物等义务；

损害赔偿预存：预先约定用于抵扣承租人违约造成的损失（如欠租、房屋损坏）。

与定金的区别：

定金：具有法定担保性质，适用“双倍返还”规则，且受20%上限限制；

保证金：属于双方约定，通常无惩罚性返还规则，但数额需合理。

三、保证金的合法性要求

数额限制：

法律未明确规定上限，但实务中通常参考定金规则（不超过合同总租金的20%）；

若约定过高（如超过6个月租金），法院可能依公平原则调整（《民法典》第六条）。

退还条件：

合同正常终止后，承租人无违约行为的，出租人应全额退还；

承租人违约的，出租人可扣除相应损失后返还剩余部分（需举证实际损失）。

扣除情形：

合法扣除：欠付租金、水电费、房屋损坏修复费用等直接损失；

非法扣除：无证据支持的“折旧费”“管理费”等模糊条款。

四、实务争议处理

1.保证金退还纠纷

常见争议：

房东以“房屋自然损耗”“未提前通知退租”等理由扣留保证金。

裁判规则：

法院要求房东举证实际损失，否则需全额退还（《民法典》第六百三十四条）。

2.保证金与违约金并存

合同约定：若同时约定保证金和违约金，承租人违约时，房东可选择适用，但总额不得超过实际损失（《民法典》第五百八十八条）。

3.格式条款效力

无效情形：

若合同约定“无论何种情况均不退还保证金”，可能因排除承租人主要权利被认定无效（《民法典》第四百九十七条）。

五、签订租赁合同的注意事项

明确约定条款：

保证金数额、用途、退还条件及扣除标准；

列明可扣除的具体费用（如欠租、维修费用清单）。

保留证据：

交接房屋时拍摄视频或签署清单，记录房屋状态；

保存租金支付凭证、维修费用发票等。

争议解决：

协商优先，可向当地房管部门投诉；

诉讼时需提供合同、支付记录、损失证据等。

六、典型案例

案例1：房东无理由扣留保证金

案情：租期届满后，房东以“需重新招租”为由扣留保证金。

裁判：法院判决房东无证据证明损失，需全额退还保证金。

案例2：保证金抵扣欠租

案情：承租人拖欠2个月租金，房东从保证金中扣除。

裁判：支持抵扣，但超出欠租部分需返还。

七、总结

保证金的核心功能：担保合同履行，非惩罚性手段；

合法性要点：数额合理、用途明确、扣除需举证；

维权路径：协商→行政投诉→诉讼，注重证据收集。

建议在签订租赁合同时，明确细化保证金条款，并咨询法律专业人士审核，以避免后续争议。