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2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）模拟试题及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）

1.某宗土地剩余使用年限35年，容积率为2.0，规划用途为零售商业，实际开发程度为“五通一平”，采用市场比较法评估时，下列修正因素中应最先考虑的是（）。

A.交易情况修正

B.期日修正

C.区域因素修正

D.个别因素修正

答案：B

解析：市场比较法第一步是建立可比基础，期日修正使交易价格统一到价值时点，优先于区域、个别因素。

2.运用基准地价系数修正法评估某住宅用地时，若基准地价对应容积率为1.8，估价对象容积率为2.4，容积率修正系数表显示每升高0.1容积率地价增加1.5%，则容积率修正系数为（）。

A.1.090

B.1.0905

C.1.09

D.1.10

答案：A

解析：升高0.6，修正系数=1+0.6/0.1×1.5%=1.090。

3.下列关于土地开发利润的计算基数，正确的是（）。

A.土地取得成本+建安成本+管理费用

B.土地取得成本+建安成本+销售费用

C.土地取得成本+建安成本+利息

D.土地取得成本+建安成本+开发前期费用

答案：A

解析：开发利润通常以“土地取得成本+建设成本+管理费用”之和为基数，按行业平均利润率计算。

4.某市2025年1月发布新一轮基准地价，商业路线价采用“首层楼面地价”形式，其内涵不包括（）。

A.土地开发程度“六通一平”

B.标准深度18米

C.使用年限40年

D.容积率2.5

答案：D

解析：路线价对应标准深度、首层、40年、六通一平，不固定容积率。

5.采用剩余法评估待开发土地时，预测开发完成后的不动产售价应优先选择（）。

A.估价机构历史成交案例

B.估价对象同区域同类型在售楼盘平均报价

C.同区域同类型楼盘近期网签备案均价

D.房地产开发企业对外宣传价

答案：C

解析：剩余法售价取客观市场水平，近期网签备案均价最可信。

6.下列关于农用地质量等级指数与地价关系的说法，正确的是（）。

A.国家农用地质量等级直接等于地价级别

B.农用地质量等级越高，地价一定越高

C.农用地质量等级可作为农地价格评估的修正因素

D.农用地质量等级只适用于征地补偿，不适用于流转评估

答案：C

解析：质量等级反映产能，需通过区域农地市场修正才能形成地价。

7.运用收益还原法评估某仓储用地，年净收益50万元，土地还原率5.5%，收益年递增率1%，则土地收益价格为（）万元。

A.909.09

B.1000.00

C.1250.00

D.1111.11

答案：D

解析：V=a/(r-g)=50/(5.5%-1%)=1111.11万元。

8.下列关于土地估价报告签章的说法，正确的是（）。

A.两名注册土地估价师签字即可，无需机构公章

B.电子报告可使用电子签章，与纸质签章具同等效力

C.估价师签字可打印，但需加盖本人执业印章

D.合伙制机构只需执行事务合伙人签字

答案：B

解析：电子签章符合《电子签名法》要求，与纸质签章同等有效。

9.某宗土地面积为8000m2，规划容积率≤3.0，建筑密度≤40%，限高80米，若设计方案为纯住宅、层高3米，则理论上最大建筑面积为（）m2。

A.24000

B.25600

C.19200

D.32000

答案：A

解析：容积率控制上限3.0，8000×3=24000m2，不受密度、限高限制。

10.下列关于土地增值收益的说法，错误的是（）。

A.增值收益=开发完成后不动产售价-开发成本-利润

B.增值收益全部归土地所有者

C.增值收益应区分用途、区位、政策影响

D.剩余法中利息不计入增值收益

答案：B

解析：增值收益需依法、依合同在政府、原土地使用者、开发主体间分配。

11.基准地价更新时，对原商业路线价进行标准深度调整，若原标准深度12米，现调整为15米，则同一路线价区段内样点地价水平（）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法判断

答案：B

解析：深度越深，单位地价越低，路线价区段平均样点地价下降。

12.运用市场比较法评估工业用地，下列交易案例中最适合作为可比实例的是（）。

A.同区域成交的物流仓储用地，交易日期2年前

B.相邻区域成交的工业用地，交易日期6个月前，面积、形状相似

C.同区域成交的工业用地，交易日期1年前，但附带有长期低价回购条