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2025年房地产估价师考试题库及答案解析(娄底)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）

1.娄底市某宗住宅用地的法定最高出让年限为（）。

A.40年??B.50年??C.60年??D.70年

答案：D

解析：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住用地最高出让年限为70年。

2.在比较法评估中，对可比实例进行“交易情况修正”时，主要目的是（）。

A.消除交易税费差异??B.消除交易动机特殊因素??C.消除区位差异??D.消除实物状况差异

答案：B

解析：交易情况修正旨在剔除特殊交易动机（如关联交易、急售急买）对价格的影响，使可比实例价格成为正常市场价格。

3.采用收益法评估某商业房地产时，若第一年净收益为120万元，资本化率为5%，收益年限为40年，则评估值最接近（）万元。

A.1800??B.2000??C.2200??D.2400

答案：B

解析：有限年期收益法公式V=A/r×[1－1/(1+r)^n]，代入A=120，r=5%，n=40，计算得V≈2000万元。

4.娄底市城区某栋钢混结构办公楼，经济耐用年限为60年，已使用12年，残值率为0，按直线折旧法计算成新率为（）。

A.20%??B.60%??C.80%??D.88%

答案：C

解析：成新率=（经济寿命－已使用年限）/经济寿命×100%=（60－12）/60=80%。

5.下列关于房地产估价程序的表述，正确的是（）。

A.受理委托后可直接出具初评报告??B.实地查勘可在报告交付后进行

C.估价报告有效期由估价机构自行决定??D.估价作业方案应包括拟采用的估价方法和测算模型

答案：D

解析：根据《房地产估价规范》4.1.3条，作业方案需明确技术路线、测算模型、资料清单等。

6.在基准地价系数修正法中，待估宗地容积率修正系数为1.2，期日修正系数为0.98，区域因素修正系数为1.05，个别因素修正系数为0.95，若基准地价为1800元/㎡，则修正后地价为（）元/㎡。

A.1800??B.1976??C.2018??D.2116

答案：B

解析：修正地价=基准地价×各修正系数连乘=1800×1.2×0.98×1.05×0.95≈1976元/㎡。

7.某在建工程已取得施工许可证，形象进度为结构封顶，外墙砌筑完成，开发成本已投入60%，市场同类项目售价1.1万元/㎡，后续建设期0.8年，折现率8%，则其开发价值估算最适宜采用（）。

A.比较法??B.成本法??C.假设开发法（动态）??D.基准地价系数修正法

答案：C

解析：形象进度可可靠计量，后续开发成本及销售时间可预测，适用假设开发法动态模型。

8.房地产估价报告中，估价结果内涵应说明（）。

A.估价人员姓名??B.估价作业日期??C.价值类型与市场条件??D.委托方通讯地址

答案：C

解析：《房地产估价规范》7.3.2规定，结果内涵需阐明价值类型、估价前提、市场状况等。

9.下列关于估价报告使用期限的表述，正确的是（）。

A.自报告出具日起最长不超过1年??B.自实地查勘日起不超过6个月

C.自估价委托合同签订日起不超过2年??D.由行业协会统一规定为9个月

答案：A

解析：规范规定报告使用期限自出具日起算，市场类项目一般不超过1年。

10.在收益法测算中，若租金每年上涨3%，资本化率5%，则其综合资本化率（Ro）最接近（）。

A.5.00%??B.5.15%??C.5.30%??D.5.45%

答案：B

解析：Ro=r－g=5%－3%=2%，但此处指“综合资本化率”即首年收益与价值比，仍取5%，若收益递增则价值升高，Ro略低于r，最接近5.15%。

11.娄底市城区某宗划拨土地拟补办出让，批准用途为零售商业，容积率2.5，根据最新公布的基准地价，商业路线价3600元/㎡（标准容积率2.0），则容积率修正系数应（）。

A.按直线递增0.5修正??B.查娄底市容积率修正系数表??C.直接乘以1.25??D.不予修正

答案：B

解析：基准地价体系均配套公布容积率修正表，需查表而非简单比例。

12.比较法交易日期修正采用环比价格指数，若基准日指数100，交易期日指数95，评估期日指数110，则修正系数为（）。

A.0.95??B.1.10??C.1.157??D.1.053

答案：C

解析：修正系数=评估期日指数/交易期日指数