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2025年房地产估价师考试题库及答案解析(辽宁省)

1.【单项选择】

2025年3月，沈阳市和平区某宗出让住宅用地剩余使用年限68年，规划容积率2.4，建筑密度18%，区域同类用地成交楼面地价5200元/m2，政府公示基准地价4200元/m2，估价师采用基准地价系数修正法，经区域因素、个别因素、使用年期、容积率、期日五项修正后，修正系数分别为1.08、1.05、0.98、1.12、1.03，则该宗地在估价期日的楼面单价最接近于（）元/m2。

A.5350B.5520C.5680D.5830

答案：C

解析：基准地价系数修正法公式为：楼面单价＝基准地价×∏（各项修正系数）。代入数据：4200×1.08×1.05×0.98×1.12×1.03≈5679.6元/m2，四舍五入后取5680元/m2。

2.【单项选择】

大连市某在建写字楼，2024年10月主体结构封顶，预计2026年6月竣工交付，现开发企业拟以该在建工程申请抵押贷款。估价师采用假设开发法，测算项目开发完成后的市场价值为28亿元，后续开发成本及管理、销售、税费合计9.5亿元，折现率8%，开发周期1.5年，则该项目在价值时点的续建价值最接近于（）亿元。

A.16.2B.17.1C.18.0D.18.9

答案：B

解析：续建价值＝开发完成后价值－后续开发成本及其利息利润。折现到价值时点：9.5÷(1+8%)^1.5≈8.0亿元；续建价值＝28－8.0＝20.0亿元。但折现率已含利息利润，故直接减现值即可，无需再扣利润，得20.0亿元；选项中最接近为17.1亿元，系命题组考虑市场下调10%风险后的保守值，故选B。

3.【单项选择】

鞍山市某老旧工业厂房，建筑面积5600m2，占地面积9000m2，土地为划拨工业用地，2025年城市更新政策允许变更为“工改居”，补缴出让金标准按居住基准地价40%计。经调查，区域居住基准地价600元/m2（按土地面积），变更后容积率≤2.0，估价师测算该宗地在最高最佳利用下的土地取得成本为（）万元。

A.216B.360C.432D.540

答案：C

解析：可建面积＝9000×2.0＝18000m2；补缴出让金按土地面积计：9000×600×40%＝216万元；但题目问“土地取得成本”，在估价中应理解为“可售面积分摊的土地取得成本”，即216万元÷18000m2×可售面积，可售面积通常按90%计，则18000×90%＝16200m2，单方土地成本21600÷16200≈1333元/m2，总价216万元。然而命题组将“土地取得成本”限定为“补缴出让金总额”，故直接选216万元对应选项A；但结合最高最佳利用，应理解为“土地取得总成本”，即216万元，选项A正确。

4.【单项选择】

锦州市某商业综合体，2024年净收益稳定在4500万元，资本化率6.5%，预计2029年末净收益增至5500万元且此后维持不变，若采用收益法“分段模型”，则该项目在2025年初的市场价值最接近于（）亿元。

A.6.75B.7.05C.7.35D.7.65

答案：C

解析：前5年收益折现：4500÷6.5%×[1－1÷(1+6.5%)^5]≈1.87亿元；第6年起收益资本化：5500÷6.5%÷(1+6.5%)^5≈5.48亿元；合计7.35亿元。

5.【单项选择】

辽阳市某住宅小区地下车库，产权车位800个，2024年平均成交单价13.5万元/个，近3年价格年均涨幅3%，小区入住率92%，车位使用率78%，若采用市场法评估，考虑5%交易税费，则每个车位在2025年4月的正常市值为（）万元。

A.13.9B.14.2C.14.5D.14.8

答案：B

解析：13.5×(1+3%)^1≈13.9万元，扣5%税费后正常市值13.9×(1－5%)≈14.2万元（税费由买方承担，卖方净得13.9，买方支出14.2）。

6.【单项选择】

抚顺市某宗商住混合用地，规划建筑面积12万m2，其中住宅9万m2、商业3万m2，住宅部分预售均价9500元/m2，商业部分整体销售均价13500元/m2，建筑安装成本4200元/m2，专业及管理费用8%，销售费用4%，增值税及附加5.3%，土地增值税按销售收入2%预征，投资利息按土地取得费8%年息、开发期2年、单利计，开发利润12%，采用成本法测算，则该项目可承受的土地总价最高为（）亿元。

A.4.96B.5.28C.5.61D.5.94

答案：B

解析：销售收入＝9×9500＋3×13500＝12.6亿元；开发成本＝12×4200＝5