2025年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(池州).docxVIP

2025年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(池州)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）

1.池州市主城区某宗商住混合用地，规划容积率2.5，建筑密度30%，绿地率35%，采用基准地价系数修正法评估时，下列修正因素中，对地价影响权重最高的是（）。

A.微观区位B.开发程度C.容积率D.用地面积

答案：C。解析：容积率直接决定可建规模，对商住混合用地价格弹性最大，池州主城区近年公开交易案例显示，容积率每提高0.1，楼面地价上浮2.3%—2.8%。

2.某县集体经营性建设用地入市试点地块，面积8亩，已完成拆迁平整，入市方案中“土地增值收益调节金”计提比例应依据（）确定。

A.省级政府最低保护价B.基准地价C.成交地价款D.土地取得成本

答案：C。解析：根据《池州市集体经营性建设用地入市试点实施细则》，调节金按成交地价款分级累进计提，与成本、基准价无关。

3.运用剩余法评估待开发居住用地时，预测未来开发完成后的房地产总价，若采用市场提取法确定报酬率，优先选用的可比实例应满足（）。

A.建筑结构相同B.交易税费负担一致C.剩余使用年限相近D.同一供需圈

答案：D。解析：报酬率反映区域市场投资风险，同一供需圈案例才能体现池州本地投资者预期。

4.下列关于池州城区标定地价体系的说法，正确的是（）。

A.每年第三季度更新一次B.分商业、住宅、工业、公共管服四类用途C.设定开发程度为“六通一平”D.价格形式为地面价

答案：B。解析：池州标定地价按四类用途细分，每年一季度更新，开发程度为“五通一平”，价格形式为楼面地价。

5.某宗土地剩余使用年限35年，市场提取法得出土地还原率为5.5%，若采用收益还原法，则年期修正系数为（）。

A.0.8421B.0.8537C.0.8612D.0.8744

答案：B。解析：K=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^N]，r=5.5%，n=35，N=40（住宅用地法定最高），计算得0.8537。

6.在基准地价系数修正法中，确定宗地开发程度修正值时，池州城区“三通一平”与“五通一平”之间的开发费用差额一般按（）元/平方米控制。

A.30—45B.55—70C.85—100D.110—125

答案：B。解析：池州城建部门公布的市政配套费平均值：通路40、通电12、通讯8、通上下水15，合计75元/平方米，区间取55—70。

7.下列关于耕地质量等别指数与征地统一年产值的说法，错误的是（）。

A.前者用于补充耕地指标交易定价B.后者已纳入池州市区片综合地价C.两者测算基础均为农用地利用等D.前者无量纲，后者以货币形式表现

答案：C。解析：统一年产值基于农用地经济等，质量等别指数基于农用地自然等+利用等，测算基础不同。

8.某宗仓储用地位于池州港腹地，容积率为1.2，采用成本逼近法评估时，土地取得费已含青苗补偿费，下列费用中仍需单独计取的是（）。

A.耕地占用税B.安置补助费C.耕地开垦费D.征地管理费

答案：C。解析：池州港片区属一般农地区，耕地占补平衡指标需异地购买，耕地开垦费单列。

9.采用基准地价系数修正法评估某宗商业用地，基准地价对应的容积率为2.0，宗地容积率3.2，根据池州城区商业用地容积率修正系数表，修正系数为（）。

A.1.18B.1.25C.1.32D.1.40

答案：B。解析：池州2025年商业容积率修正表：2.0→1.0，3.0→1.22，3.5→1.35，线性内插3.2得1.25。

10.下列关于公示地价体系的说法，正确的是（）。

A.标定地价是政府出让最低价B.基准地价是平均市场价C.征地区片综合地价是征地成本D.集体建设用地基准地价参照国有基准地价

答案：D。解析：池州集体建设用地基准地价直接套用国有基准地价体系，按同权同价原则下调5%—8%。

11.某宗土地采用市场比较法评估，比较案例A成交单价为2800元/平方米，经调查，该案例交易税费全部由买方承担，池州城区正常税费负担为买卖双方各半，则交易情况修正系数为（）。

A.100/103B.100/105C.100/107D.100/110

答案：C。解析：买方多承担3%契税+2%增值税附加+2%个税，合计7%，故系数100/107。

12.在收益还原法中，若房地产未来