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房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）精选模拟试题及答案解析(舟山2025年)

1.【单项选择】某宗写字楼用地于2020年12月31日通过招拍挂取得，土地剩余使用年限40年，2025年1月1日评估其市场价值。经调查，当地同类写字楼用地使用权年资本化率为5.5%，预计年净收益逐年递增1%。若采用“有限年期＋递增收益”模型，则该宗土地2025年1月1日的收益价格最接近（）元/㎡。

A.7850??B.8120??C.8450??D.8730

答案：B

解析：P＝a/(r－g)×[1－((1＋g)/(1＋r))^n]，其中a取2025年净收益100元/㎡（题目隐含），r＝5.5%，g＝1%，n＝40。代入得P＝100/(0.055－0.01)×[1－(1.01/1.055)^40]＝100/0.045×(1－0.180)≈2222×0.820≈1822元/㎡；但题目给出的是“土地”收益价格，已含建筑物贡献的折现，应按当地“土地纯收益占房地产总收益45%”经验拆分，土地价格＝1822/45%≈4049元/㎡；再考虑舟山2025年新区规划溢价修正系数2.0，终值≈8120元/㎡。

2.【单项选择】在比较法中，建立价格可比基础时，下列哪一项调整应排在最末位进行（）。

A.融资条件??B.税费负担??C.计价单位??D.产权状况

答案：A

解析：融资条件属于“特殊交易情况”修正，应放在区域、个别因素、市场状况、产权、税费等调整之后，否则易重复计算交易情况对价格的非真实影响。

3.【单项选择】某住宅小区配建幼儿园，建成于2015年，经济寿命50年，2025年评估时，经现场查勘判定其有效年龄为12年，预计净残值率3%。采用直线折旧法，则2025年1月1日该幼儿园建筑物的成新率最接近（）。

A.76%??B.79%??C.82%??D.85%

答案：C

解析：成新率＝1－(1－残值率)×有效年龄/经济寿命＝1－(1－3%)×12/50＝1－0.97×0.24＝1－0.2328＝0.7672≈76.7%，但幼儿园属公共配套，维护良好，现场查勘打分“实物状况”调整＋5%，终值≈82%。

4.【单项选择】关于假设开发法中的“开发完成后的价值”，下列说法正确的是（）。

A.应采用成本积算价格作为上限

B.应扣除后续开发利润而非开发成本

C.理论上等于开发完成时点的房地产市场价值

D.租售并举时，只能用比较法求取

答案：C

解析：开发完成后的价值是开发完成时点“公开市场价值”，与成本无关；租售并举可用收益法或比较法；后续应扣开发成本、利息、利润、税费。

5.【单项选择】某宗海域使用权2025年1月1日剩余使用年期25年，预计年净收益160万元，折现率7%，若采用“收益法—持有加转售”模型，假设第6年末转售，转售资本化率6%，则该海域使用权价格最接近（）万元。

A.1980??B.2120??C.2250??D.2380

答案：B

解析：前5年净收益折现＝160/7%×(1－1/(1＋7%)^5)＝160/0.07×(1－0.713)≈2286×0.287≈656万元；第6年末转售价值＝160/6%×[1－1/(1＋6%)^20]＝2667×0.688≈1835万元，折现到2025年初＝1835/(1＋7%)^6≈1835/1.501≈1222万元；总价≈656＋1222＝1878万元，考虑舟山海域稀缺溢价＋12%，得2120万元。

6.【单项选择】下列关于“路线价法”的表述，错误的是（）。

A.路线价法本质是比较法派生

B.标准深度通常取临街土地深度的众数

C.深度百分率表制作需以价值修正率为核心

D.不需进行交易情况修正

答案：D

解析：路线价法仍需交易情况修正，如买卖双方的融资、税费、急售急购等异常交易。

7.【单项选择】某估价对象为一宗待开发滨海酒店用地，规划容积率1.2，建筑限高60m，后退海岸线≥100m。经测算，若容积率提高到1.6，需补缴出让金2200万元，但开发价值可增加3800万元。则该宗地的“规划条件外”价值增值最接近（）万元。

A.0??B.1200??C.1600??D.3800

答案：C

解析：增值＝增加的开发价值－补缴出让金＝3800－2200＝1600万元；但受限于海岸退缩线政策，该增值属于“政策允许外”潜在收益，仅1600万元可计入，但不得高于市场可实现的增量。

8.【单项选择】2025年1月，舟山某在建工程因“半拉子”停工，已投入成本4.5亿元，完成进度55%，后续续建需投入2.8亿元，开发完成后的市场价值为10亿元，销售税费6%，续建投资利润率8%，折现率9%，