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房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(扬州2025年)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗国有建设用地使用权出让年限为40年，已使用8年，剩余使用年限为32年。采用收益还原法估价时，若土地纯收益每年不变，还原利率为6%，则该宗土地剩余使用年限修正系数最接近（）。

A.0.79??B.0.82??C.0.85??D.0.88

答案：B

解析：32年期、6%的年金现值系数P=〔1－1/(1+6%)^32〕/6%=0.823，故选B。

2.下列关于基准地价系数修正法的表述，正确的是（）。

A.基准地价系数修正法属于市场比较法的一种

B.基准地价系数修正法不需要进行期日修正

C.基准地价系数修正法可直接用于划拨土地价格评估

D.基准地价系数修正法以政府公布的基准地价为基准，通过区域、个别、期日、容积率等修正求取估价对象价格

答案：D

解析：基准地价系数修正法以政府公布的基准地价为核心，通过多因素修正得到估价对象价格，A、B、C均错误。

3.某地块规划容积率由1.5调整为2.0，其他条件不变，根据扬州市区2024年公布的容积率修正系数表，容积率每增加0.1，地价递增1.8%，则该地块因容积率上调导致的地价增幅为（）。

A.7.2%??B.8.1%??C.9.0%??D.10.8%

答案：C

解析：上调0.5，对应系数1.018^5－1=9.0%。

4.采用成本逼近法评估农用地征收价格时，土地取得费不包含（）。

A.土地补偿费??B.安置补助费??C.青苗补偿费??D.耕地占用税

答案：D

解析：耕地占用税属于土地开发费环节，计入开发费而非取得费。

5.某宗土地面积为8000m2，规划用途为零售商业，建筑密度≤50%，容积率≤2.0，经调查同类物业市场客观租金为每日3元/m2（可出租面积），可出租面积占建筑面积的80%，运营费用率为25%，土地还原利率7%，建筑物还原利率8%，建筑物剩余寿命30年，年净收益递增率1%，采用剩余法评估土地价值时，建筑物现值计算应采用（）。

A.收益法??B.成本法??C.市场比较法??D.基准地价系数修正法

答案：A

解析：剩余法中建筑物现值通常采用收益法求取，以扣减后得到土地价值。

6.下列关于土地估价报告有效期的说法，正确的是（）。

A.自估价报告出具日起，有效期不得超过6个月

B.自估价报告出具日起，有效期不得超过1年

C.自估价报告出具日起，有效期不得超过2年

D.有效期由估价师自行确定，但不得超过基准地价公布年限

答案：B

解析：根据《房地产估价规范》，土地估价报告有效期自出具日起不超过1年。

7.某工业用地出让年限50年，已使用10年，采用市场比较法评估时，选取的可比实例剩余使用年限为45年，若其他因素无需修正，则年期修正系数为（）。

A.0.92??B.0.94??C.0.96??D.0.98

答案：C

解析：〔1－1/(1+6%)^40〕/〔1－1/(1+6%)^45〕=0.896/0.932=0.96。

8.下列关于路线价法的表述，错误的是（）。

A.路线价法适用于商业街区密集宗地评估

B.路线价法需设定标准深度

C.路线价法不需进行容积率修正

D.路线价法需进行宽度修正

答案：C

解析：路线价法仍需进行容积率、宽度、深度等个别修正，C错误。

9.某地块土地面积为6000m2，规划容积率2.5，建筑密度40%，若建筑物每层建筑面积相等，则理论上最多可建（）层。

A.5??B.6??C.6.25??D.7

答案：C

解析：容积率=总建筑面积/土地面积，2.5=总建筑面积/6000，总建筑面积=15000m2；建筑密度=建筑基底面积/土地面积，基底面积=6000×40%=2400m2；层数=15000/2400=6.25。

10.下列关于征地片区综合地价的表述，正确的是（）。

A.片区综合地价每三年调整一次

B.片区综合地价不包含青苗补偿费

C.片区综合地价由省级自然资源部门统一制定

D.片区综合地价是征收集体农用地最低保护价

答案：D

解析：片区综合地价是征地最低保护价，A错在“每三年”并非绝对，B错在包含青苗费，C错在由市级以上政府公布。

11.某宗土地采用收益还原法评估，年净收益为120万元，还原利率7%，收益年递增率2%，则土地收益价格为（）。

A.1714万元??B.2000万元??C.2400万元??D.3000万元

答案：A

解析