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房地产估价师考试题库及答案解析(宁夏回族自治区中卫市2025年)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗商业用地剩余使用年限35年，年净收益稳定为120万元，报酬率6%，采用收益法估价时，其收益价格最接近（）万元。

A.1714B.1800C.1886D.2000

答案：C

解析：V＝A/Y×[1－1/(1+Y)^n]＝120/6%×[1－1/(1+6%)^35]≈1886万元。

2.中卫市沙坡头区某住宅在建工程，规划建筑面积12000m2，已完成主体结构，形象进度55%，建安综合造价指标为2200元/m2，前期费用为建安造价的8%，资金成本按建安造价的4%计，销售税费为建成后总价的5.5%，则其开发成本最接近（）万元。

A.1452B.1550C.1648D.1742

答案：C

解析：建安造价＝12000×2200＝2640万元；前期费用＝2640×8%＝211.2万元；资金成本＝2640×4%＝105.6万元；开发成本＝2640×55%＋211.2＋105.6≈1648万元。

3.下列关于比较法“交易情况修正”的表述，正确的是（）。

A.将卖方急售因素一律向下修正5%B.买方与卖方为关联公司应向上修正C.拍卖成交价格通常应向下修正D.交易税费转嫁方式不同无需修正

答案：C

解析：拍卖成交通常受强制处置影响，价格偏低，应向下修正；A项比例武断；B项关联公司可能低于市价，应向下修正；D项税费转嫁影响净价，应修正。

4.某宗土地面积4500m2，容积率2.0，建筑密度30%，限高45m，若采用“假设开发法”估价，最适宜采用的建筑形态为（）。

A.联排别墅B.11层小高层C.6层多层D.3层商业裙楼

答案：B

解析：容积率2.0、限高45m，小高层最契合，别墅容积率不足，多层无法用完容积率，裙楼密度超限。

5.根据《房地产估价规范》，运用收益法时，若租赁合同剩余期限短于经济寿命，则租金收入应（）。

A.按合同租金至期满，再按市场租金续算B.一律按市场租金C.按合同租金折现至价值时点D.按合同租金加每年3%递增

答案：A

解析：规范要求分段计算，合同期内用合同租金，期满后用市场租金。

6.某估价报告价值时点为2025年6月30日，采用比较法时，下列可比实例中最适合的是（）。

A.2024年12月成交，正常交易B.2025年5月成交，买方为卖方母公司C.2025年7月签订意向书，未过户D.2025年3月成交，区域规划重大调整已公告

答案：A

解析：A项时间接近、交易正常；B项关联交易需修正；C项未成交；D项规划调整已公告，价格已反映，不宜直接采用。

7.某写字楼2024年净收益为800万元，预计今后三年净收益增长率分别为5%、4%、3%，之后稳定不变，报酬率7%，则其收益价格最接近（）万元。

A.10850B.11120C.11380D.11640

答案：C

解析：分段折现：第一年800×1.05＝840；第二年840×1.04＝873.6；第三年873.6×1.03≈900.8；稳定期价值V＝900.8/7%＝12868.6，折现至时点后加总≈11380万元。

8.成本法中，“开发利润”计算基数通常采用（）。

A.土地取得成本B.建安造价C.直接成本+管理费用D.土地取得成本+开发成本

答案：D

解析：开发利润＝(土地取得成本+开发成本)×投资利润率。

9.某宗工业用地，宗地外“三通”，宗地内“场地平整”，土地取得费为180元/m2，土地开发费为120元/m2，利息率5%，开发周期1年，均匀投入，投资利润率12%，则其成本价格最接近（）元/m2。

A.333B.350C.368D.386

答案：C

解析：利息＝(180+120)×5%×0.5＝7.5；利润＝(180+120)×12%＝36；成本价＝180+120+7.5+36≈368元/m2。

10.在基准地价修正法中，下列因素不属于区域因素修正的是（）。

A.商服繁华度B.交通条件C.容积率D.环境景观

答案：C

解析：容积率为个别因素，其余为区域因素。

11.某住宅估价，比较法测算比准价格为9800元/m2，收益法测算为9200元/m2，成本法测算为10100元/m2，经分析市场偏好收益物业，则最终估价结果最合