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外商投资房地产方法、限制及步骤

经济表现优异中国，加入WTO后，伴随人民币升值开启，快速蹿红，成为国际资本头号角逐目标。国际资本圈甚至流行一句名言“购置全部些人民币资产，包含垃圾”。

房地产行业作为中国经济支柱，对外资吸引力越来越大。有数据统计，在外资购房高潮期，外籍人士在京购置高端物业占比为20%，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价一股“生力军”

然而从开始，对于外资而言，中国楼市“美羹”开始无法轻易“品尝”。9月份“171号”文件下发，对外资投资房地产亮出红灯。以后，政策为外资投资房地产业筑起了一道道“门栅”。外籍人士在京购置高级楼盘百分比也由20%骤降至~2.1%左右。

外商投资房地产，是指外国投资者经过新设、并购、再投资等方法投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。

外商投资房地产业关键有：

新设、并购和再投资三种方法。

外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。新设方法是外资投资房地产业最基础投资方法。

遵照商业存在标准和项目企业标准

外商在中国境内投资购置非自用房地产，应该遵照“商业存在”标准。即外商应首先在中国境内申请设置外商投资企业，经相关政府部门同意并办理相关登记后，方可根据核准经营范围从事相关业务。简单说，商业存在标准要求“从事房地产开发活动”，必需根据要求“设置房地产开发企业”，经同意、登记，在核准范围内从事相关活动。

外商在中国境内从事房地产开发和经营，应该遵照“项目企业”标准。即外商欲申请设置房地产企业，必需事先取得土地使用权、房地产建筑物全部权，或已经和土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物全部些人签署土地使用权或房产权预约出让或购置协议。也就是说，项目企业要求有“从事房地产开发活动”实际需要，才能“设置房地产开发企业”，不然，审批部门不予同意。

“从事房地产开发活动”和“设置房地产开发企业”是相辅相成。“设置房地产开发企业”是以“从事房地产开发活动”为前提和条件，但同时，“设置房地产开发企业”也是“从事房地产开发活动”前提和条件，二者互为条件，缺一不可。

要求外商投资房地产业限制类范围是：

（1）土地成片开发(限于合资、合作);

（2）高级宾馆、别墅、高级写字楼和国际会展中心建设、经营;

（3）房地产二级市场交易及房地产中介或经纪企业。

另外，还将“高尔球场建设、经营”要求为严禁外商投资项目。

（1）房地产开发企业最低注册资本为100万元人民币（地方政府可能有更高要求）；

（2）投资总额在300万美元以下（含300万美元），其注册资本应该不低于投资总额70%；

（3）投资总额在300万美元至420万美元，其注册资本不得低于210万美元；

（4）投资总额在420万美元（含420万美元）以上，其注册资本应不低于投资总额50%。

外资投资房地产企业中外投资各方，不得在协议、章程、股权转让协议和其它文件中，签订确保任何一方固定回报或变相固定回报条款。

（1）从9月1日开始，境外机构和个人经过股权转让及其它方法并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，必需以自有资金一次性支付全部转让款，不然外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。

（2）外资投资房地产企业中外投资各方，不得在协议、章程、股权转让协议和其它文件中，签订确保任何一方固定回报或变相固定回报条款，不然外汇局不予办理外资投资企业外汇登记或登记变更。

（3）从5月23日开始，外商投资房地产企业有以下两种情形，也不能办理外汇结汇手续：

a)未完成商务部立案手续；

b)为经过外资投资企业联合年检。

外商投资并购房地产企业，即外国投资者经过股权或资产并购境内房地产企业，变更设置或新设外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。并购方法是外商投资房地产业最常见投资方法。

1、股权并购

股权并购，即外国投资者购置境内非外商投资企业股东股权，或认购境内企业增资，其结果是使该境内工司变更为外商投资企业。

2、资产并购

外商受让土地使用权或房地产开发项目，并在境内设置外商投资房地产企业，对受让土地或项目进行开发、经营。

（1）对转让金支付期限特殊限制

境外投资者经过股权转让及其它方法并购境内房地产企业，须妥善安置职员，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内以自有资金一次性支付全部转让金。

（2）严禁并购主体对有不良统计境外投资者，不许可其在境内进行上述股权并购和资产并购活动。

3）对投资额特殊限制

a)投资总额在300万美元以下（含300万美元），其注册资本应不低于投资总额70%；

b)投资总额在300万美元至420美元，其注册资本不得低于210万美元；

c)投资总额在420万美元（含420万美元）以上，其注册资本应不低于投资总额50%。

（4）资产并购对所转让项目标限制

在房地产开发领域资产并购，就是项目转让

下列房地