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市场调查汇报
一、彭州宏观环境调研
（1）彭州概况
彭州，是古蜀国发祥地，素有“天府金盆”、“成全部后花园”美誉，含有三千余年文明史。在成城市西北方向约30公里处，面积1420平方公里，人口约80万，是成城市域内面积第二、人口第三县级市。
彭州属于大成全部范围，和成城市区之间现有成彭公路和成彭高速公路相连。成彭公路到成城市车程约40分钟，不收取过路费。成彭高速于建成通车，成全部到彭州小车收费10元，车程约30分钟。
彭州市辖20个镇、54个小区委员会、435个村委会，市政府所在地为天彭镇金彭东路。末，全市总人口80.33万人，人口增加率为4.64‰，其中人口自然增加率为4‰。总人口中非农业人口21.3万人，占26.5%，农业人口59万，占73.5%。
（2）经济概况
，全市实现地域生产总值149.21亿元，人均19110元，农民人均纯收入6672元，同比增加19.1%。
（3）城镇建设及远景计划
彭州市城市发展方向已确定为：南拓东扩、北禁西限。彭州“十二五计划”中已明确提出了“四区两核一带一轴”发展战略，着力打造绿色生态之全部、千亿产业之城、田园休闲之谷。彭州市将全力建设四大产业功效区，大力发展中心城区和濛阳新城两个极核，着力提升浅丘高效生态产业带，倾力打造汉彭-彭白公路“L”形统筹城镇示范轴。
四大产业功效区中，属于成城市级有两个：龙门山生态旅游综合功效区—湔江河谷生态旅游区、现代石化产业功效区；属于彭州市级有两个，包含现代农业及农产品物流产业功效区、家纺服装产业功效区。
彭州市整个城市总体形象定位基础可总结为：
成全部北郊资源宝库
现代化中等园林城市
中国商品蔬菜生产基地、农副产品物流基地
城市假日休闲港湾
（4）宏观环境分析及小结
1、在成全部以北，发展潜力大
彭州在成全部平原西北，在大多数成全部老百姓心目中，城北物流庞大，外来人口众多，并非适宜居家区域。彭州经济发展壮大，和成全部北城区改造步伐加紧，全部将为彭州吸引众多开发商关注。
2、经济水平逐年提升，市场环境日益完善
现在，据各项经济指标显示，彭州在大成全部区县中经济发展处于中游，和成全部发达地域差距较显著。政府提出“工业富市，城建活市”发展战略已取得一定成绩。从市场环境看，楼盘体量逐步增大，已经有较大开发商入驻。
3、资源丰富，有产业支撑
彭州自然资源丰富，是中国西南关键商品蔬菜供给基地。作为成全部支柱产业医药产业，其生产基地关键集中在彭州。而且有大型石化基地落户。彭州经济发展后劲较足。
4、城市计划带来巨大发展潜力
彭州将本身定位为中等城市，计划中牡丹新城和南部新城已在开发建设之中，城区面积扩大和人口增加将为房地产开发带来巨大发展空间。
二、区域房地产市场环境调研
（1）区域基础情况
项目所在区域为天彭镇回龙西路中段，紧靠彭州市新行政中心，距老城区中心约3公里，距离彭州市政府约1公里，是计划中牡丹新城关键区域。作为彭州未来“行政文化中心、石化配套新城”牡丹新城，将是彭州又一居住集中地。区域内商业配套计划齐全，牡丹大道、金彭大道、天府大道等组成了四通八达交通网络，有多路公交车通行，居住环境良好。
（2）区域房地产市场调查
现在，项目所在区域是彭州市开发烧点区域。入驻房地产开发商数量较多，楼盘规模普遍偏大。楼盘之间竞争已经趋于全方位竞争，户型、环境（园林设计）、营销推广手段和开发商实力和信誉等原因全部将影响项目标市场地位。各个楼盘十分重视园林特色宣传，这能表现出彭州市民生活理念转变，也能表现出较旺改善性住房需求。
三、个案调研（调查时间11-18~11-21）
置信逸全部丹郡F区
项目信息
开发商
成全部置信实业（集团）
开盘时间
-8-16
占地面积
44614㎡
交房时间
-10-1
总建筑面积
223052.99㎡
绿化率
34%
总户数
1686
车位
1:0.6
总栋数
5
公摊系数
约15%
层数
20/26
销售情况
5号楼在售；6号楼排号中。(两个单元二梯7户)
起价
4850
均价
4400
户型
套二
84
房源348套，已售128套。价格区间3400~4400左右，层差约30元。
85
套三
122
125
营销策略分析
推广专题
地中海园林、现代简约欧式风情建筑
关键卖点
物业、水景园林
优惠
全款10%；按揭8%
广告媒体
DM单、户外广告等
紫光兴城（一期4批次）
项目信息
开发商
成全部振坤贸易
开盘时间
1月8日
占地面积
60266.34㎡
交房时间
6月30日
总建筑面积
180000㎡
绿化率
31.54%
总户数
1573
车位
1:1
总栋数
19
公摊系数
约17%
层数
6/11/18
销售情况
10号、11号楼在售。(两个单元二梯4户)
起价
3400
均价
3800
户型
套二
77
房源280套，已售222套。价格
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