水龙庭名仕苑商铺营销策划报告.docVIP

丽水龙庭名仕苑商铺车库营销执行方案

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文件编号：LSLT001

丽水龙庭名仕苑

商铺和车库营销执行方案

深圳天方文山丽水龙庭项目组

二○○八年九月二日

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一节项目分析 3

一、 本案商铺及车库概况 3

1、 商铺 3

2、 车库 3

二、 项目市场环境分析 3

1、 北区商铺市场分析 3

2、 竞争楼盘分析 4

三、 项目SWOT分析 5

1、 S、项目优势（Strength）分析 5

2、 W、项目劣势（Weakness）分析 5

3、 O、市场机会点（Opportunity）分析 6

4、 T、市场威胁点（Threat）分析 6

四、 项目定位 6

1、 街区定位 6

2、 档次定位 7

3、 业态定位 7

4、 客户定位 8

第二节销售策略与方法 9

一、 销售策略 9

1、 策略分析与制定 9

2、 销售策略 10

3、 招商策略 10

4、 价格策略 11

5、 阶段销售策略 11

二、 销售方法 11

1、 商铺销售方法 11

2、 车库销售 13

第三节广告计划 14

一、 广告策略 14

1、 广告总精神 14

2、 广告主题语 14

二、 媒介立体组合 15

三、 推广计划 16

第四节包装策略 18

一、 项目销售工具包装策略 18

1、 售楼部包装建议 18

2、 工地包装建议 18

3、 宣传资料 19

第一节项目分析

本案商铺及车库概况

商铺

项目位于文山城北新政治经济中心，文山县新县政府大楼正后面，毗邻文山县新一中，前临盘龙河，左靠城北小学。距离新崛起的七花商圈仅十分钟路程。

名仕苑商铺总建筑面积为8727.89㎡，商铺均采取街铺形式共计186套，面积区间在41至96平米之间，均采取一层设计，多层住宅部分的商铺层高在3.8米，底商联排别墅的商铺层高在5.4米至6米间，可间隔上下两层。商铺均为全框架设计，多层商铺进深与面宽均较为合理，底商联排别墅的商铺存在着柱子多、面宽窄、进深深的缺点。

车库

车库共计113个，总建筑面积为2658.13㎡，位置均处在小区内；

项目市场环境分析

北区商铺市场分析

楼盘名称

一楼(元/㎡)

二楼(元/㎡)

销售率

备注

兴嘉苑

4000-6000

1400

50%

现房

麒麟苑

10000

5000

40%

准现房，一二楼均邻路

金诚商住楼

6800

1600

60%

准现房

蓝天家园

6000

1600

50%

准现房

金玉名园

4600-8600

1800

78%

期房，即将封顶

龙井园

4000-12000

4000-6000

20%

期房，集中性商铺

文山民族村

4000-15000

1480

95%

现房

从对北区的商铺调研中我们可知目前文山北市区的商业地产市场已是饱和，各楼盘商铺均表现为有价无市的状态。目前在城北七花商圈范围内，商铺尤其是社区底商的竞争比较激烈，物业同质性较高，

从来访丽水龙庭售楼部的客户的需求来看，客户选商铺主要看中投资价值，繁华程度与升值空间，同时，考虑销售价格。但丽水龙庭项目的具体个案情况来看，可以看出本案虽然处在未来的行政政治中心，但目前商业氛围基本为零，且发展还需要时日，因此客户项目的商铺投资信心不足，尤其是靠近项目二期一侧的商铺。

竞争楼盘分析

龙景园商业为一二层的集中型商业，欲引进大型商家，现推售街铺，面向百米大街与城北小学的两面街铺销售价格在12000元/平米，面向军供大厦的为10000元/平米，面向丽水龙庭的为7000元/平米，内铺为4000元/平米，但是自3月份开盘销售以来，截止到8月5日，销售进度仅为20%；

金光傲城商铺既有街铺，又有集中型一二层商业，现商铺还未推售，主要销售酒店式公寓，酒店式公寓均价为4000元/平米，但开盘两个月只售出60套不到，且这60套为单位团购，据销售人员介绍，金光傲城商铺价格将在5500元/平米左右；

金玉名园的商铺主要为街铺，为底商联排别墅下的商铺，与上半住宅一起销售，一期共计约200套，一层均价为7600元/平米，内围商铺价格为4600元/平米，因靠近文山民族村，在七花商圈的范围内，同时底商联排别墅被单位团购，销售速度较快，自2008年元旦开盘后截止到8月5日，销售率近80%，还有28套