2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（1101）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

房地产估价基本事项中，首要确定的是（）。

A.估价对象

B.估价目的

C.价值时点

D.价值类型

答案：B

解析：根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），估价基本事项包括估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。其中，估价目的是整个估价活动的核心，直接决定估价对象的范围、价值时点的选择和价值类型的定义，因此需首要确定。其他选项均由估价目的派生。

市场法估价中，选取可比实例的数量通常应（）。

A.不少于3个

B.不少于5个

C.不超过3个

D.不超过5个

答案：A

解析：《房地产估价规范》规定，市场法中选取的可比实例数量一般为3-10个，且不少于3个，以保证评估结果的客观性和代表性。少于3个可能导致样本偏差，超过10个则增加不必要的工作量。

某写字楼的净收益为每年120万元，报酬率为8%，收益期限为无限年，则其收益价值为（）万元。

A.1000

B.1200

C.1500

D.1800

答案：C

解析：无限年期收益法公式为(V=)，其中(A)为净收益，(Y)为报酬率。代入数据得(V=120=1500)万元。

下列房地产中，最适用成本法估价的是（）。

A.商品住宅

B.学校教学楼

C.豪华公寓

D.写字楼

答案：B

解析：成本法适用于很少发生交易（缺乏市场参照）或公益性质的房地产，如学校、医院等。商品住宅、豪华公寓、写字楼通常交易活跃，更适用市场法或收益法。

抵押价值的定义是（）。

A.市场价值

B.未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款

C.快速变现价值

D.投资价值

答案：B

解析：根据《房地产抵押估价指导意见》，抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

最高最佳利用分析不包括（）。

A.法律上允许

B.技术上可能

C.经济上可行

D.文化上适宜

答案：D

解析：最高最佳利用需满足“法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化”四要件，文化适宜性非必要条件。

房地产状况调整中，区位状况不包括（）。

A.交通条件

B.建筑结构

C.周边环境

D.楼层

答案：B

解析：区位状况指房地产的空间位置相关因素（如交通、环境、楼层），建筑结构属于实物状况。

下列折旧中，属于功能折旧的是（）。

A.因地震导致的墙体裂缝

B.因设计过时导致的空间布局不合理

C.因周边工厂污染导致的价值减损

D.因长期使用导致的地板磨损

答案：B

解析：功能折旧指因功能不足或过剩导致的价值减损（如设计过时）；A为物质折旧，C为外部折旧，D为物质折旧。

估价报告中，“估价师声明”的核心内容是（）。

A.估价方法的选择依据

B.估价师对独立、客观、公正的承诺

C.估价对象的权属状况

D.估价结果的有效期

答案：B

解析：“估价师声明”是估价师对执业独立性、客观性、公正性的承诺，属于法律责任声明，其他选项属于技术报告或结果报告内容。

基准地价修正法属于（）的具体应用。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.路线价法

答案：A

解析：基准地价修正法通过对基准地价进行区位、容积率等因素修正得到估价对象价格，本质是市场法的间接应用。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于房地产估价原则的有（）。

A.合法原则

B.替代原则

C.历史成本原则

D.最高最佳利用原则

答案：ABD

解析：房地产估价原则包括合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则等；历史成本原则是会计原则，非估价原则。

市场法中，建立比较基础的内容包括（）。

A.统一付款方式

B.统一计价单位

C.统一税费负担

D.统一交易日期

答案：ABC

解析：建立比较基础需统一付款方式（如一次性付款与分期付款）、计价单位（如单价与总价）、税费负担（如买方或卖方承担税费）；交易日期调整属于市场状况调整，非比较基础内容。

收益法中，确定净收益时需考虑的因素有（）。

A.潜在毛收入

B.空置和收租损失

C.运营费用

D.土地取得成本

答案：ABC

解析：净收益=潜在毛收入-空置和收租损失-运营费用；土地取得成本属于成本法参数。

成本法中，房地产价格构成包括（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.销售税费

答案：ABCD

解析：成本法价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、开发利润。

下列房地产中，需考虑外部折旧的有（）。

A.位于垃圾处理厂附近的住宅

B.因设计过时的商业用房

C.因城市规划调整导致的工