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居间合同法律条款解读

在商业活动与日常生活中，居间行为扮演着不可或缺的角色，小到房屋租赁、大到项目合作，居间人为促成交易双方的合作提供信息、机会与媒介服务。居间合同作为规范此类行为的法律文件，其条款设计直接关系到各方权益的平衡与实现。本文将结合法律实践，对居间合同的核心法律条款进行深度解读，以期为相关从业者及当事人提供有益参考。

一、居间合同的定义与法律特征

居间合同，依《中华人民共和国民法典》之规定，又称中介合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其核心法律特征在于：

1.居间性：居间人并非交易合同的当事人，而是为委托人与第三人订立合同提供“桥梁”作用。这意味着居间人不直接参与委托人与第三人之间合同的权利义务关系。

2.有偿性：委托人在居间人促成合同成立后，负有支付报酬的义务。这是居间合同与委托合同、行纪合同的重要区别之一，也是居间人从事居间活动的主要目的。

3.诺成性与不要式性：居间合同自双方意思表示一致时成立，法律并未强制要求其必须采用书面形式。然而，为避免后续争议，特别是对于复杂或标的额较大的居间事项，订立书面合同仍是明智之举。

理解这些基本特征，是把握整个居间合同法律关系的基础。实践中，许多纠纷的产生，往往源于对居间人角色定位的模糊认识。

二、居间人的主要义务

居间人的义务是居间合同的核心内容，直接影响其能否顺利获得报酬及承担何种责任。

1.报告订约机会或提供媒介服务的义务：这是居间人的首要义务。居间人应根据委托人的要求，积极、勤勉地寻找并向委托人报告可与其订立合同的相对人，或周旋于委托人与第三人之间，促成双方达成合意。这里的“报告”应是全面、及时的，“媒介服务”则要求居间人发挥专业能力，有效沟通。

2.忠实报告义务：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。这不仅包括提供积极的订约信息，更重要的是，对于可能影响委托人决定的重要事实，如第三人的履约能力、交易标的的瑕疵等，负有如实告知的义务。若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不仅无权请求支付报酬，还应当承担赔偿责任。此项义务在实践中尤为关键，也是居间人诚信义务的体现。判断“重要事实”的标准，应以一个理性委托人在决策时是否需要该信息为依据。

3.勤勉义务：居间人应尽到善良管理人的注意义务，以专业的态度和方式履行其职责。不能消极等待，或敷衍了事。

4.保密义务：在居间活动中，居间人可能接触到委托人的商业秘密或个人隐私，对此负有保密义务，不得擅自泄露或用于其他目的。

上述义务中，忠实报告义务与勤勉义务的履行程度，是衡量居间人服务质量、判断其是否有权获得报酬的重要标尺。

三、委托人的主要义务

委托人的义务主要体现在合同订立后的对待给付。

1.支付报酬的义务：这是委托人的主要义务。报酬支付的前提是“居间人促成合同成立”。合同成立的标志，通常是委托人与第三人之间达成了有效的协议。关于报酬的数额，当事人有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。实践中，报酬的支付方式（如分期支付、一次性支付）、支付时间点也应在合同中明确约定，避免事后扯皮。若因委托人的原因导致合同未能成立，如委托人无故拒绝订立合同，则可能仍需支付部分或全部报酬，具体视合同约定及过错程度而定。

2.支付必要费用的义务：居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。因为这些费用已包含在报酬之中。但若居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。此处的“必要费用”，是指居间人为了促成合同成立而实际支出的、具有合理性的费用，如通讯费、交通费、必要的调查费等。对于非必要或不合理的开支，委托人有权拒绝支付。

四、居间报酬与费用的界定

实践中，居间报酬与居间费用的混淆是常见的争议点。有必要加以厘清。

报酬，是居间人成功促成合同成立后，委托人支付的对价，具有对居间人劳务成果的奖励性质。费用，则是居间人为完成居间事务而支出的成本。如前所述，只有在居间人未促成合同成立时，才有权请求支付“必要费用”（且需有约定为前提）；一旦促成，则费用自行承担，仅能请求报酬。因此，合同中应明确区分“报酬”与“费用”，避免使用模糊表述。例如，不应约定“无论是否促成合同，委托人均需支付服务费XX元”，这种约定可能因将费用与报酬混为一谈而产生歧义，甚至被认定为变相的保底条款，增加合同无效的风险。

五、居间合同的解除与终止

居间合同的解除与一般合同类似，可因双方协商一致、约定解除条件成就或法定解除事由出现而解除。例如，委托人认为居间人未能勤勉尽责，或居间人发现委托