小产权房的合同.docVIP

小产权房的合同

小产权房的合同问题始终是房地产交易中的灰色地带，尤其在2025年政策密集调整的背景下，其法律效力、风险分配及签订规范更需深入剖析。这类合同通常签订于农村集体土地上建设的房屋交易中，因缺乏国家认可的产权证明，长期处于法律与政策的双重约束之下。随着《关于完善农村集体经营性建设用地入市制度的指导意见》《土地管理法》等新规的实施，小产权房合同的效力认定、风险承担及补救措施均出现了新的变化，需从法律框架、政策实践与司法案例三个维度展开分析。

一、合同效力的法律边界：从绝对无效到有限认可

小产权房合同的效力核心取决于土地性质与交易主体的身份。根据《土地管理法》第六十三条，集体经营性建设用地需经依法登记方可流转，而宅基地则严禁向非本集体成员转让。这一强制性规定直接导致非本集体成员购买宅基地上小产权房的合同原则上无效。例如，2025年北京某法院审理的案件中，城镇居民购买农村宅基地房屋的合同因违反“一户一宅”原则被认定无效，购房者虽实际居住多年，仍无法获得拆迁补偿权益。

然而，2025年最高法《关于审理房屋买卖合同纠纷的司法解释（五）》首次明确了四类例外情形，使部分合同效力得以认可：

本集体内部转让：同一村集体成员间的交易需提供村委会盖章的《成员身份确认书》，并经村民会议三分之二以上同意。广州某案例中，同村村民间的房屋转让因满足此条件，法院判决合同有效且支持使用权转移。

历史遗留房源：2010年前建成并持有旧版规划文件（如《村镇建设许可证》）的房屋，合同效力可结合地方政策认定。深圳部分“两证一书”房源（《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《兴建住宅用地批准书》）通过补缴土地出让金实现“转正”，其早期买卖合同效力得到追溯认可。

试点区域房源：佛山南海区、上海松江区等试点城市中，纳入政府“转正清单”的小产权房，在补缴土地出让金（通常为同区域商品房地价的40%-60%）后，合同可作为确权依据。

长期使用权转让：通过《长期租赁合同》（租期不超过20年）实现的使用权交易，若明确约定“非所有权转让”，合同效力可独立于产权问题认定。

需注意的是，违法建设房源（如占用基本农田、未批先建）的合同一律无效。2025年自然资源部通报显示，全国拆除的1.2万套小产权房中，90%涉及此类情形，相关合同被直接认定为“废纸”。

二、合同风险的显性与隐性陷阱

小产权房合同的风险贯穿交易全周期，需从产权、履约、政策三个层面警惕：

（一）产权风险：从“无证”到“无权”的连锁反应

小产权房因未缴纳土地出让金，无法获得国家不动产登记，导致合同无法对抗第三人。例如，卖方一房多卖时，多个买家仅能通过合同主张债权，而无法获得物权优先权。2025年郑州某开发商违规销售“五证不全”公寓，400余购房者因合同无物权效力，最终仅追回30%房款。

（二）履约风险：房屋交付与补偿分配的纠纷

房屋烂尾：未取得建设规划许可的项目易因政策收紧停工。北京某案例中，购房者支付全款后房屋未动工，法院虽判决合同无效并返还房款，但开发商无力清偿导致执行困难，购房者损失利息及时间成本。

拆迁补偿归属：合同中若未明确拆迁补偿分配条款，极易引发纠纷。深圳某村集体土地上的小产权房拆迁时，卖方以“土地所有权人”身份主张全部补偿，而买方仅能依据合同主张装修损失，最终法院按“实际占有使用”原则判决补偿款三七分（买方占30%）。

（三）政策风险：动态调整下的效力波动

2025年新规对存量房的“分类处理”加剧了合同风险的不确定性：

转正无望房源：超六成小产权房因不符合城市规划或权属不清无法转正，其合同价值随政策推进持续贬值。某中介平台数据显示，2025年此类房源挂牌价较2024年下跌45%，且成交周期延长至18个月以上。

补缴费用争议：合同中若未约定土地出让金分摊方式，可能引发额外成本。成都某试点项目中，卖方以“历史遗留问题”为由拒绝承担补缴款，买方被迫额外支付28万元（占总房款35%）才完成确权。

三、合同签订的实操要点：从风险规避到权益固化

在政策框架内，小产权房合同的签订需遵循“确权优先、条款刚性、证据闭环”三大原则，具体操作可分为三个步骤：

（一）前置审查：穿透式核查房源合法性

土地性质查询：通过“全国征地信息共享平台”输入地块编号，确认土地是否为集体经营性建设用地或宅基地（宅基地仅限本集体成员交易）。

规划状态确认：向当地自然资源局申请《土地规划情况复函》，明确房屋是否在城市总体规划“禁建区”或“限建区”。

卖方资质核验：要求提供村委会出具的《房屋权属证明》、建房审批文件（如《乡村建设规划许可证》）及无查封、抵押承诺。

（二）核心条款设计：权责对等与风险分担

产权瑕疵声明条款：

“乙方（买方）已充分知晓该房屋未取得不动产权证，自愿承担无法过户风险，甲方（卖方）承诺提供真实建设审批文件，否则按房款1.5