2012年商品房买卖合同司法解释.docxVIP

一、合同效力问题

销售广告构成要约的条件（第3条）

开发商就商品房及相关设施的说明/承诺具体确定，且对合同订立或价格有重大影响的，即使未写入合同，也视为合同内容，违约需担责。

（例：宣传“学区房”但未兑现，需赔偿）

预售合同效力（第2条）

起诉前开发商取得预售许可证的，合同可认定有效。

二、违约责任与解除权

根本违约解除合同（第12-15条）

房屋主体结构质量不合格或质量问题严重影响正常居住，买受人可解除合同并要求赔偿。

面积误差比绝对值＞3%：买受人有权退房（3日内）；不退房的，3%以内部分按实结算，超出部分由开发商双倍返还差价。

迟延履行解除权（第15条）

开发商迟延交房/买受人迟延付款，经催告后3个月仍不履行的，守约方可解除合同。

三、惩罚性赔偿（“退一赔一”）（第8-9条）

以下情形导致合同目的不能实现的，买受人可请求：

解除合同；

返还已付房款及利息；

赔偿损失；

额外主张不超过已付房款一倍的赔偿：

故意隐瞒未取得预售许可证；

一房二卖（将房屋另行抵押或出卖给第三人）；

故意隐瞒房屋已抵押/已出卖事实。

四、贷款失败的处理（第23-24条）

因不可归责于双方的事由导致贷款失败，买受人可解除合同，开发商应退还首付及利息。

因买受人信用问题导致贷款失败，开发商可解除合同并要求赔偿。

五、过户登记责任（第18-19条）

因开发商原因，买受人在下列期限未能取得房产证的，应承担违约责任：

预售房：交房后90日；

现房：合同订立后90日。

合同未约定违约金时，按已付房款总额的日万分之1-3计算。

六、2020年修正要点（现行有效版本）

删除“五证不全合同无效”条款（原第2条）：

现仅规定“预售许可证”作为合同效力要件（与《民法典》衔接）。

调整惩罚性赔偿范围：

明确“一房二卖”“恶意抵押”等欺诈行为适用惩罚性赔偿。

2012年司法实践中的典型适用

纠纷类型

法律依据

裁判要点

开发商虚假宣传

第3条

具体承诺未兑现需赔偿损失

一房二卖

第8条

买受人可主张“退房+已付房款1倍赔偿”

逾期办证

第18条

开发商按日支付违约金（无约定按0.01%-0.03%）

房屋质量问题

第12-13条

主体结构不合格可退房+赔偿

贷款失败

第23条

非买方原因导致可无责解约

重要提示

时效问题：

解除权需在知道或应当知道解除事由1年内行使（原规定为“经催告后3个月”，现按《民法典》第564条执行）。

与《民法典》衔接：

2021年后审理案件需同时适用《民法典》及修正后的司法解释。

建议：遇到具体纠纷时，以现行司法解释（法释〔2020〕17号）?及《民法典》合同编相关规定为准，必要时咨询专业律师。