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现房买卖合同法律风险提示

在房地产交易中，现房因其“即买即住”的特点，受到不少购房者的青睐。相较于期房，现房的风险看似更为可控，但其买卖合同的签署同样潜藏着诸多法律风险，稍有不慎便可能给购房者带来不必要的麻烦与损失。本文旨在结合实务经验，为您提示现房买卖合同签订过程中值得关注的法律要点，助您在交易中擦亮双眼，防范风险。

一、签约前：审慎核查，防患未然

现房交易的首要环节并非合同的签订，而是签订前对房屋状况及卖方资质的全面核查。这是降低后续风险的基础。

1.房屋产权状况核查：

*核心凭证：要求卖方出示合法有效的《不动产权证书》（或《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，若尚未统一换证）。务必核实证书上的权利人是否与卖方身份一致，是否存在共有人。

*权利限制：需明确房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。抵押未注销将影响过户；查封状态下房屋禁止交易；租赁关系则需注意“买卖不破租赁”原则对入住的影响。建议亲自或委托律师至不动产登记中心查询房屋权属及抵押、查封信息，切勿仅凭卖方口头承诺或复印件判断。

*土地性质与使用年限：确认土地性质是出让还是划拨。划拨土地上的房屋转让可能需要补缴土地出让金，这将影响购房成本。同时，了解土地使用年限及剩余年限，避免购买临近年限到期的房屋。

2.房屋实际状况核验：

*现场查看：现房的优势在于可以直观查看。务必亲自到房屋现场，核实房屋结构、朝向、楼层、面积（包括套内面积和公摊面积）、装修、设施设备等是否与卖方描述一致，是否存在质量问题（如渗水、裂缝、墙体脱落等）、管线老化、噪音污染等。

*面积差异：合同约定面积与产权登记面积可能存在差异，需在合同中明确面积差异的处理方式，是多退少补还是按照固定单价结算。

*规划变更：了解小区整体规划是否与实际一致，是否存在规划变更可能，特别是涉及到绿地、公共设施、容积率等可能影响居住体验的规划。

3.卖方主体资格审查：

*自然人：核对卖方身份证原件，确认其为产权登记的权利人或合法授权的代理人。若为代理人，需审查授权委托书的真实性及授权范围。

*法人或其他组织：若卖方为公司或其他组织，需审查其营业执照、公司章程、股东会或董事会决议等文件，确保交易行为是其真实意思表示并符合内部决策程序。

二、签约时：字斟句酌，明确权责

买卖合同是界定双方权利义务的核心文件，每一条款都需仔细推敲，力求明确、具体，避免模糊不清或存在歧义的表述。

1.合同当事人信息：务必填写准确、完整的买卖双方当事人信息，包括姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系方式、地址等。

2.房屋基本情况条款：

*明确房屋坐落位置、产权证号、建筑面积（含套内面积、公摊面积）、房屋用途（住宅、商用等）。

*若房屋存在装修及附属设施设备，应详细列明清单，明确哪些是随房附赠的，其品牌、型号、数量、状况等，避免交接时发生争议。

3.价款及支付方式条款：

*总价款：大小写必须一致，明确币种。

*付款方式：是一次性付款、分期付款还是按揭贷款。若为按揭，需明确首付款金额、付款时间、贷款金额及办理贷款的责任方、时限。

*付款节点：明确各期款项的支付时间、条件（如“合同签订后X日内支付定金X元”、“办理网签备案后X日内支付首付款X元”、“过户完成后X日内支付尾款X元”）。建议通过银行转账方式支付大额款项，并保留好付款凭证，注明款项性质（如“购房定金”、“购房首付款”）。

*税费承担：明确交易过程中产生的各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等）由哪一方承担，或按法律规定各自承担。

4.房屋交付条款：

*交付时间：明确具体的交付日期。

*交付标准：除房屋本身外，还应包括水、电、燃气、暖气、有线电视、物业管理等费用的结清情况，以及钥匙、门禁卡、车位（如有）等物品的交接。

*交付前查验：约定交付前买方有权对房屋进行查验，如有问题，卖方应在一定期限内修复或承担相应责任。

5.产权过户条款：

*过户时间：明确双方共同办理产权过户手续的时间节点及各自的配合义务。

*过户费用：同税费承担一样，明确过户手续费等由谁承担。

*卖方协助义务：约定卖方有义务提供办理过户所需的全部材料，并保证材料真实有效。

6.违约责任条款：这是合同的“牙齿”，是保障合同履行的关键。

*买方违约：如逾期付款、无正当理由解除合同等，应承担何种违约责任（如支付违约金、定金不予返还等）。

*卖方违约：如逾期交房、逾期过户、房屋产权有瑕疵导致无法过户、房屋面积差异过大、交付房屋与约定不符、隐瞒重要事实等，应承担何种违约责任（如支付违约金、双倍返还定金、赔偿损