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以利为利——求索住房与土地财政之路

引言：“利”字当头的时代命题

“以利为利”，出自古籍，本意或有其特定语境，但置于今日中国住房与土地财政的宏大叙事下，却也折射出某种深层逻辑。这里的“利”，既指向地方发展所需的财政之“利”，也暗含市场主体追逐的经济之“利”，更关乎普通民众安身立命的安居之“利”。住房问题，不仅是民生问题，更是经济问题、社会问题，其与土地财政之间千丝万缕的联系，构成了过去数十年中国城市发展与经济增长的一条重要主线。本文旨在梳理“以利为利”驱动下住房与土地财政的演变脉络、内在逻辑、现实挑战，并尝试求索未来可能的转型路径，以期在多重“利”益的平衡中，寻找到更可持续的发展之道。

一、“以利为利”的源起与“红利”：土地财政的崛起与住房市场的勃兴

改革开放后，尤其是分税制改革以来，地方政府面临事权与财权不匹配的挑战，亟需开辟新的财源。在这样的背景下，土地，作为地方政府手中最核心的可控资源，其资本化运作成为必然选择。“土地财政”模式应运而生，其核心在于通过出让土地使用权获取土地出让金，以此支撑地方财政支出和城市建设。

1.土地财政的“利”之驱动与城市扩张

“以利为利”首先体现在地方政府对土地出让收入的高度依赖。土地出让金作为预算外收入，为地方政府提供了巨大的资金灵活性，使其能够快速推进城市基础设施建设、招商引资、改善投资环境。这种“以地生财”、“以财养城”的模式，在特定历史时期，确实极大地推动了中国的城市化进程和经济高速增长。城市面貌日新月异，交通网络日益完善，这些都离不开土地财政的“原始积累”。

2.住房市场的“利”之牵引与快速发展

与此同时，住房制度改革释放了巨大的住房需求。在“以利为利”的驱动下，房地产行业因其高回报率和对上下游产业的强大带动作用，迅速成为国民经济的支柱产业。地方政府通过低价征地、高价出让，获得土地出让金；开发商通过开发销售商品房获取利润；银行通过发放住房抵押贷款分享收益。在这一链条中，各方均能从中获得直接或间接的“利”，共同推动了住房市场的空前繁荣。商品房供给大幅增加，居民居住条件得到显著改善，住房自有率也迅速提升。

二、“以利为利”的隐忧与困境：失衡的发展逻辑

然而，当“以利为利”成为一种主导性的发展逻辑，其内在的矛盾与潜在的风险也逐渐显现，并对住房市场乃至整体经济社会发展带来了深层次的影响。

1.地方财政结构的脆弱性与风险累积

过度依赖土地出让金，使得地方财政收入结构单一，抗风险能力薄弱。土地资源的有限性和房地产市场的周期性波动，使得地方财政收入不稳定。一旦房地产市场下行，土地出让收入锐减，地方财政将面临巨大压力，甚至可能引发地方债务风险。这种“土地财政依赖症”，使得地方政府在某种程度上成为房地产市场的“最大推手”，与“房住不炒”的长期目标存在内在张力。

2.房地产市场的泡沫化倾向与资源错配

在“利”的驱动下，资本大量涌入房地产领域，导致部分城市房价过快上涨，超出了普通居民的实际购买力。房地产的投资属性被过度放大，居住属性受到削弱。大量社会资源集中于房地产行业，不仅挤压了实体经济的发展空间，也容易引发金融风险。高房价、高杠杆成为悬在经济头上的“达摩克利斯之剑”。

3.住房民生属性的弱化与社会公平挑战

住房的核心属性是民生。然而，在“以利为利”的导向下，住房的商品属性被过度强调，民生属性有所弱化。部分群体住房困难问题突出，“买不起房”、“租不起房”成为社会痛点。土地出让过程中可能存在的利益输送、拆迁补偿不公等问题，也对社会公平正义构成挑战，影响社会和谐稳定。

4.城市发展模式的不可持续性

依赖土地财政的城市发展模式，往往伴随着大规模的土地征收和城市扩张，容易造成土地资源的浪费、生态环境的破坏以及“鬼城”、“空城”等现象。这种粗放式的发展模式，与高质量发展的要求背道而驰，也难以持续。

三、“求索之路”：平衡与转型的多维探索

面对“以利为利”模式带来的种种挑战，如何实现住房市场健康发展与土地财政可持续运行的平衡，是当前亟待解决的重大课题。这需要我们进行多维度、系统性的改革探索。

1.深化财税体制改革，构建地方财政新支柱

摆脱土地财政依赖，根本出路在于深化财税体制改革。要健全地方税体系，培育新的地方主体税种，如房地产税、消费税等，逐步提高直接税比重，优化地方财政收入结构，减少地方政府对土地出让金的短期依赖。同时，要进一步理顺中央与地方的财政关系，明确事权与支出责任，为地方政府提供稳定、可持续的财源保障。

2.坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展

“房住不炒”是住房市场发展的根本遵循。要建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制，包括完善土地供应制度，优化供地结构，增加保障性住房和普通商品住房供给；健全房地产金融审慎管理制度，防范化解金融风险；加强市场监管，规范市场秩序，抑制投机炒房