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物业公用设备维护保养操作规范

物业公用设备是保障小区正常运转和居民生活品质的基石，其良好状态直接关系到业主的生命财产安全与生活舒适度。为确保各类设备设施持续、稳定、安全运行，延长使用寿命，降低故障率，特制定本操作规范。本规范旨在为物业工程部门及相关作业人员提供清晰、可操作的指引，确保维护保养工作科学、有序、高效开展。

一、基本原则

物业公用设备维护保养工作应遵循以下基本原则，作为所有相关活动的指导思想：

1.预防为主，养修结合：强调日常巡检与定期保养的重要性，通过主动维护及时发现并排除潜在故障，将问题解决在萌芽状态，避免小隐患演变成大故障，同时合理安排计划性维修与故障维修。

2.安全第一，规范操作：将安全生产置于首位，所有维护保养作业必须严格遵守安全操作规程，配备必要的安全防护用具，确保人员安全与设备安全。

3.技术优先，质量为本：鼓励采用先进、成熟的维护技术和工艺，使用合格的备品备件及耗材，确保维护保养工作的质量，提升设备运行效率。

4.责任明确，记录完整：建立清晰的岗位责任制，明确各环节责任人。维护保养的每一项工作都应详细记录，包括时间、内容、执行人、发现的问题及处理结果等，形成完整的档案。

5.节能降耗，绿色环保：在维护保养过程中，应注重节能措施的应用，合理利用资源，减少能源浪费和环境污染，选用环保型材料和润滑剂。

二、组织与职责

为确保维护保养工作落到实处，需明确相关部门与人员的职责分工：

1.工程部门：作为设备维护保养的归口管理部门，负责制定和修订本规范，编制年度、季度及月度维护保养计划，并组织实施。同时，负责技术指导、人员培训、备品备件管理、对外委托维修的监管以及维护保养质量的检查与评估。

2.维护班组/人员：严格按照本规范及批准的维护保养计划执行具体操作。负责设备的日常巡检、定期保养、故障排查与初级维修，及时上报设备运行异常情况及重大故障。认真填写维护保养记录，并参与设备技术档案的整理。

3.物业服务中心：协调维护保养工作与业主日常生活的关系，必要时负责通知相关业主配合（如停水、停电前的告知）。收集业主对设备运行的反馈意见，并及时传递给工程部门。

4.管理处负责人：对本物业区域内设备维护保养工作的总体情况进行监督和指导，审批重要的维护保养计划和费用预算，协调解决工作中遇到的重大问题。

三、维护保养通用要求

无论针对何种类型的设备，以下通用要求均应得到遵守：

1.计划制定与审批：工程部门应根据设备出厂说明、相关行业标准及设备实际运行状况，制定详细的年度维护保养计划，明确保养项目、周期、负责人、所需资源等。计划需经管理处负责人审批后执行，并根据实际情况适时调整。

2.作业前准备：

*技术交底：作业前，负责人应向作业人员进行技术交底，明确作业内容、技术要求、安全注意事项及应急预案。

*资料查阅：熟悉设备图纸、说明书、历史维护记录，了解设备特性及过往故障情况。

*工具与物料准备：准备好符合要求的工具、量具、仪器仪表、备品备件、润滑油料、清洁用品及安全防护用品，并确保其完好有效。

*现场检查与安全措施：作业前应对设备及周边环境进行检查，设置警示标识，必要时采取隔离措施。涉及停电、停水、停气作业的，必须严格执行相关的操作票制度，落实停电验电、挂牌上锁等安全措施。

3.作业中规范：

*严格按照设备维护保养规程或作业指导书进行操作，不得擅自更改作业内容和流程。

*操作时应精力集中，仔细观察设备运行状态，发现异常立即停止作业，查明原因并妥善处理。

*对于需要解体或调整的部件，应做好标记，确保复原时准确无误。精密部件的拆装应使用专用工具。

*清洁工作应彻底，去除设备表面及内部的灰尘、油污、杂物等。

*添加润滑油（脂）时，应选择型号、规格正确的油品，用量适当，并保持加油点的清洁。

4.作业后处理：

*作业完成后，应将设备恢复到正常运行状态，清理作业现场，收拾工具、物料，撤除警示标识。

*进行设备试运行，观察运行是否正常，各项参数是否在规定范围内。

*认真填写《设备维护保养记录表》，详细记录作业内容、发现的问题、处理方法、更换的备件、试运行情况及下次保养建议等。

*及时将维护保养记录归档。

四、主要设备维护保养专项要求

针对不同类型的公用设备，除遵守通用要求外，还应执行以下专项维护保养要求：

1.供水系统设备

*水泵机组：定期检查水泵运行有无异响、振动，电机温升是否正常，轴承温度及润滑情况。检查压力表、电压表读数是否稳定。定期清洁过滤器，检查密封件有无渗漏。根据运行时间或水质情况，适时进行叶轮、泵体的检查与清洁。

*水箱/水池：定期进行内部清洗消毒（频率应符合当地卫生规范要求），检查液位计、溢