综合项目涉税筹划专项方案.docVIP

“XX项目（一期）”项目涉税计划方案

1.目标：在目标综合税负率下、税法框架内、合理节奏下取得项目整体税务效益、规避税务风险

2.标准：长远风险规避和控制，用足政策，达成目标税负

3.方案概述：具体内容分成四个部分：组织架构保障、五个层面、三大关键手段、综合税收效益管控

4.项目现实状况分析

4.1现实状况决定方向和关键

目前，不管是一线城市还是二三线城市，房地产全部是税务监管关键对象，历年全部是稽查关键行业，税收计划正常空间几乎没有；但三线城市征管还是比较随意化，税务人员对房地产行业专业素质参差不齐；税种方面，土地增值税和企业所得税因技术层面原因造成税企双方存在较大分歧，这种现实状况决定了税务计划关键和方向为以下三个方面：税企协调、土地增值税、企业所得税，同时，土地增值税计划结果决定企业所得税计划效果。

4.2项目地税务征管及政策现实状况

征管方法：土地增值税按2%（住宅）和3%（商业）预征，企业所得税按核定征收（3.75%，15%×25%）。

估计两年内税源情况（估计4月起），所辖区内本企业项目为最大项目，关键压力在建安营业税及附加和项目土地使用税；一季度纳税压力估计在预缴方面，二季度及以后将按常规纳税。

税务人员及机构情况，属XX区地税局XX局管理，不包含国税，专管员（XXX）上岗很快估计在项目纳税期内暂不会调动。

4.3项目纳税现实状况及土地增值税估计（截止至7月31日，营业税及附加、土地增值税、企业所得税均未缴纳，个税、印花税累计入库约16万元）未计划状态下土地增值税估计42992.58万元，计算过程以下：

a.估计总销售收入为181434.24万元

b.估计总开发成本42556.67万元

土地成本4285.40万元

开发前期费用2997.69万元

主体工程及安装29882.24万元

基础设施（管网+园林）5168.53万元

配套设施222.81万元

c.可扣除费用（按税务要求如不能提供足额利息凭证，本项按第“b项”×10%计算约4255.67万元，显著低于估计数据，故不采纳）11804.04万元

营销费用3671.00万元

开发间接费（不含财务费用）3489.36万元

财务费用（暂按项目所需贷款为基数计算）4643.68万元

d.税费及附加10550.32万元

营业税及附加10160.32万元

土地使用税（77亩.31万/年×4年）约120.00万元

个税（按历史数据1万/月×36个月+已纳个税）约50万元

印花税110.00万元

其它政府性收费（防洪资金等）110万元

e.加计扣除（按税法要求为开发成本×20%）8511.33万元

f.估计土地增值税额42979.59万元

增值额108011.90万元

增值额=销售收入181434.24－扣除项目73442.36（即：开发成本42556.67+可扣除费用11804.04+税费及附加10550.32+加计扣除8511.33）=108011.90万元

增值率147%

增值率=增值额÷扣除项目=108011.90÷73442.36=147%

适用土地增值税税率（按税率表）50%，速算扣除率15%

土地增值税额=（增值额108011.90×税率50%）-（扣除项目73442.36×速算扣除率15%）=42992.58万元

5.具体方案（五大层面、三大手段）

5.1组织架构保障层面：总裁/财务总监负责高端税企协调，集团财务经理为计划总责任人，并协调中层税企协调，中介机构沟通和督导，中欣房产财务经理负责具体方法实施及对内沟通，项目会计负责按方案实施账务处理，其它相关部门配合（成控、人事、行政等）