天津市房地产开发综合项目开发作业流程.docVIP

天津市房地产项目开发工作步骤

选址：

土地信息搜集：经过地方政府关键领导推荐，土地部门、招商引资部门信息公布等方法搜集土地出让信息。

1）土地一级开发及市场：

A.土地一级开发：是指由政府或其授权委托企业，对一定区域范围内城市国有土地、乡村集体土地进行统一征地、拆迁、安置、赔偿，并进行合适市政配套设施建设，使该区域范围内土地达成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让过程。

开发步骤：

（一）原土地全部者或使用者在取得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）经过土地预审项目，依据项目标性质，委托市、区县土地贮备机构负责组织编制土地贮备开发实施方案，开发实施方案关键包含：待贮备开发地块范围、土地面积、控规条件、地上物情况、贮备开发成本、土地收益、开发计划、实施方法等。

（四）编制了开发实施方案项目上由市国土局会同市发展改革、计划、建设、交通、环境保护等部门参与联审会，经过会审，对建设项目土地一级开发实施方案中土地、产业政策、城市计划、建设资质、交通及环境保护等条件提出标准意见。

（五）经过联审会项目确定土地开发主体

1、土地贮备机构负责实施土地开发，由土地贮备机构负责筹措资金、办理计划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中经过招标方法选择开发企业负责土地开发具体管理，开发企业管理费用不高于土地贮备开发成本2%。以招标方法确定开发企业后，土地贮备机构应该和中标开发企业签署土地一级开发管理委托协议。

2、经过招标方法选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理计划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包含土地贮备开发估计总成本和利润，利润率不高于估计成本8%。经过招标方法确定开发企业后，土地贮备机构应该和中标开发企业签署土地一级开发委托协议

（六）土地贮备开发实施单位向市计划部门办理计划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，包含交通、园林、文物、环境保护和市政专业部门，应根据相关要求办理对应手续

(七)假如开发项目包含新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权，土地贮备开发实施单位依法办理相关手续，并取得市人民政府同意。

（八）在取得市人民政府同意文件后由土地贮备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按要求负担回迁房建设。

（九）组织验收

建设项目标土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核内容：

1、审核土地一级开发成本

2、组织验收土地开发程度是否达成协议要求

3、依据委托协议支付对应土地开发费或管理费

4、纳入市土地贮备库

盈利模式：

1、工程总承包模式

土地一级开发企业接收土地整理贮备中心委托，根据土地利用总体计划、城市总体计划等，对确定存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设。市土地贮备中心根据总建设成本一定百分比作为经营利润（北京市要求利润率不高于估计成本8％）

2、利润分成模式

重庆市土地一级开发采取是这种方法，土地一级开发企业接收土地整理贮备中心委托进行土地一级开发，生地变成熟地以后，土地贮备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间根据一定百分比进行分成

3、土地赔偿模式

土地一级开发企业在完成要求土地一级开发任务后，土地贮备中心并不是给现金计算，而是给开发企业一定面积土地作为赔偿（可能需要走形式上招拍挂）。此种方法利润率会高于第一个模式，不过对于企业现金流压力会比较大

B.土地一级市场：即房地产一级市场是指国有土地交易市场，全国全部土地全部归国家全部。国家以土地全部者身份，将国有土地使用权，按土地交易价格，出让或转让（批租），并关键由市、县政府部门垄断实施，其它部门无权出让或批租。是土地使用权出让市场，即国家经过其指定政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者市场，出让土地，能够是生地，也能够是经过开发达成“七通一平”熟地。房地产一级市场是由国家垄断场。

2）土地二级开发及市场：

A.土地二级开发：

土地使用者将达成要求能够转让土地经过流通领域进行交易过程。包含土地使用权转让、租赁、抵押等，即：房地产开发商拿土地盖房子，然后出售、租赁、抵押等属于二级开发。

开发步骤：

项目决议阶段

发地产房地产开发项目书面决议（股东大会，股东会，董事会皆能够形成书面决议文件）。项目可行性研究并出具可行性研究汇报（项目可行性研究教授会包含律师，房地产