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2025年房地产经纪人工业用地转性政策与机会调研专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人工业用地转性政策与机会调研专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人工业用地转性政策与机会调研专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国现行土地管理法规，工业用地转为商业用地的主要审批机构是？

A、县级以上人民政府

B、自然资源主管部门

C、发展改革部门

D、住房和城乡建设部门

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《土地管理法》规定，土地用途变更需要经县级以上

人民政府批准。自然资源主管部门负责具体审核，但最终审批权在政府。B选项是执行

部门而非审批主体，C、D选项不涉及土地用途变更审批。知识点：土地用途变更审批

权限。易错点：容易混淆审核部门与审批主体的区别。

2、工业用地转性过程中，最核心的规划依据是？

A、土地利用总体规划

B、城市控制性详细规划

C、产业发展规划

D、环境保护规划

【答案】B

【解析】正确答案是B。控制性详细规划直接规定了地块的具体用途和开发强度，是

土地转性的直接依据。A选项是宏观指导，C、D选项是专项规划，都不直接决定具体

地块用途。知识点：规划体系层级关系。易错点：容易混淆不同规划的作用层级。

3、工业用地转商业用地后，土地出让金补缴标准通常依据？

A、原工业用地评估价

B、新用途基准地价

C、市场成交价

D、政府定价

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据规定，土地用途变更需按新用途的基准地价补缴差价。

A选项是原用途价值，C选项是市场价但非标准，D选项不符合市场化原则。知识点：

土地出让金计算方法。易错点：容易混淆评估价与基准地价的概念。

4、工业用地转性项目通常需要进行的专项评估不包括？

A、环境影响评估

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B、交通影响评估

C、社会稳定风险评估

D、企业财务评估

【答案】D

【解析】正确答案是D。前三项都是法定要求的专项评估，企业财务评估是企业内

部行为，非政府审批要求。知识点：土地转性法定评估要求。易错点：容易混淆企业自

主评估与政府强制评估的区别。

5、工业用地转性后，开发强度指标中最核心的是？

A、建筑密度

B、容积率

C、绿地率

D、建筑限高

【答案】B

【解析】正确答案是B。容积率直接决定开发容量和经济价值，是最核心指标。其

他指标虽然重要，但相对次要。知识点：开发强度指标体系。易错点：容易混淆各指标

的重要性排序。

6、工业用地转商业用地的法定程序第一步通常是？

A、编制转性方案

B、申请规划条件

C、补缴土地出让金

D、签订补充合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。必须先取得规划部门出具的规划条件，才能进行后续工作。

A、C、D都是后续步骤。知识点：土地转性程序顺序。易错点：容易混淆程序先后顺序。

7、工业用地转性项目最可能面临的主要风险是？

A、施工技术风险

B、政策调整风险

C、市场销售风险

D、融资风险

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地政策变化是最大不确定性因素，其他风险相对可控。知

识点：土地转性风险类型。易错点：容易忽视政策风险的特殊性。

8、工业用地转性后，土地使用年限通常如何确定？

A、按原剩余年限

B、按新用途最高年限

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C、重新计算40年

D、由政府决定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据规定，用途变更后按新用途最高年限重新计算。A选

项不符合规定，C、D选项不具体。知识点：土地使用年限规定。易错点：容易混淆年

限计算方式。