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商业地产招商佣金实施细则

一、总则

（一）制定目的

为高效推进商业地产项目（如购物中心、写字楼、商业街）招商工作，明确招商佣金核算、发放、管控标准，激发招商团队（含内部招商人员、外部合作渠道）积极性，保障企业与招商人员合法权益，防范佣金管理风险，结合商业地产招商业务特性（如租赁周期长、业态差异化大），制定本细则。

（二）适用范围

本细则适用于企业旗下所有商业地产项目的招商佣金管理，涵盖：

内部人员：企业招商部员工、项目招商专员、招商经理及参与招商协作的运营、企划人员；

外部渠道：合作的商业招商代理公司、中介机构、个人推荐人（非企业员工）；

招商类型：商铺租赁、写字楼租赁、品牌联营（含扣点模式）、临时促销场地租赁等业务，不含住宅类物业招商。

（三）核心原则

业绩导向：佣金核算以招商签约成果为核心依据，结合租赁期限、租金水平、业态匹配度等维度，体现“多劳多得、优绩优酬”；

透明规范：佣金核算标准、发放流程、扣减规则全程公开，确保招商人员清晰知晓，避免模糊表述或暗箱操作；

风险管控：佣金发放与商户履约情况（如租金支付、合同执行）挂钩，设置“佣金暂扣”机制，防范商户违约导致的企业损失；

权责对等：明确招商人员与协作部门的佣金分配比例，避免因职责边界不清引发纠纷，同时禁止“飞单”“抢单”等违规行为。

二、组织架构与责任分工

（一）组织架构

招商管理部：作为佣金管理牵头部门，负责制定招商目标、对接商户、签订招商合同，提供佣金核算所需的合同信息（如租赁面积、租金、期限），提交佣金申请；

财务部：负责佣金核算审核（核对合同条款与佣金标准一致性）、资金筹备、佣金发放，建立佣金台账，定期与招商部对账；

运营管理部：协助确认商户开业状态（如是否按时进场装修、开业）、租金支付情况，提供商户履约数据（如是否存在拖欠租金），作为佣金发放的依据之一；

人力资源部（仅内部人员）：负责核算内部招商人员的佣金个税、社保代扣代缴，将佣金纳入员工薪酬档案，监督佣金发放合规性；

风控合规部：审核招商合同条款合法性、佣金核算合规性，处理佣金纠纷（如内部抢单、外部渠道争议），定期检查佣金管理流程。

（二）责任清单

部门/岗位

具体责任

招商专员

1.收集商户资料，推进招商谈判，签订正式招商合同；2.整理佣金核算所需材料（合同复印件、商户签约确认单、租金支付凭证），提交至招商经理；3.跟进商户履约情况（如首期租金到账、开业进度），及时反馈异常（如商户逾期付款）

招商经理

1.审核招商专员提交的佣金材料，确认招商成果真实性（如合同是否盖章生效、租赁信息是否准确）；2.按细则标准计算佣金金额，区分内部人员与外部渠道的佣金比例；3.提交《招商佣金申请单》至财务部，跟踪佣金发放进度，解答团队佣金疑问

财务专员

1.核对《招商佣金申请单》与招商合同、租金到账凭证的一致性，确认佣金计算无误；2.计算内部人员佣金个税（按“劳务报酬所得”或“工资薪金所得”计税）、外部渠道增值税（若需）；3.按审批流程完成佣金支付，开具支付凭证（如银行回单、发票），更新佣金台账

运营专员

1.在商户签约后，跟踪进场装修进度，确认“开业时间”（以实际开业日为准，非合同约定日）；2.每月统计商户租金支付情况，标注“正常支付”“逾期支付”“违约终止”，反馈至招商部与财务部；3.若商户出现违约，及时出具《商户履约异常通知书》，作为佣金暂扣或扣减的依据

三、佣金核算标准

（一）基础核算维度与公式

招商佣金核算以“招商合同实际履行情况”为核心，基础公式为：

佣金总额=核算基数×佣金比例×履约系数

核算基数：根据招商类型确定，具体如下：

招商类型

核算基数定义

示例

商铺/写字楼租赁

首年实际应收租金总额（含基础租金、物业管理费，不含水电费、押金、保证金）

租赁面积100㎡，月租金150元/㎡，首年基数=100×150×12=180,000元

品牌联营

首年预计联营扣点总额（按合同约定扣点率×预计年销售额计算，若实际销售额低于预计，按实际调整）

约定扣点率15%，预计年销售额200万元，首年基数=200×15%=30万元

临时促销场地

实际应收租金总额（按租赁天数×日租金计算，租赁周期≤3个月）

租赁10天，日租金5000元，基数=10×5000=50,000元

佣金比例：结合“业态优先级”“租赁期限”“招商难度”分级设定，具体标准如下：

业态优先级

租赁期限

内部人员佣金比例

外部渠道佣金比例

备注（招商难度调整）

核心主力店（如超市、影院）

≥5年

3%-5%

5%-8%

若为区域首店，比例可上浮1%-2%

次主力店（如连锁餐饮、精品零售）

3-5年（含）

2%-3%

3%-5%

租赁期限每增