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1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览

引言

1987年，对于中国房地产市场而言，是一个具有里程碑意义的年份。这一年前后，随着中国改革开放的不断深入，城镇住房制度改革开始破冰，商品房这一概念逐渐从无到有，走入大众视野。从最初的懵懂探索到如今的举足轻重，国内商品房市场历经了波澜壮阔的发展历程，其价格的变迁不仅深刻反映了中国经济的飞速发展、城市化进程的加速，也与亿万家庭的生活息息相关。本文旨在梳理1987年以来国内商品房平均价格的大致走势及上涨脉络，为理解中国房地产市场的过去与现在提供一个基本视角。

一、萌芽探索期（1987年-90年代初）：市场初开，价格低位运行

80年代中后期，中国开始逐步告别福利分房制度，尝试推行住房商品化。1987年，深圳举行了中国第一场土地拍卖会，这一事件被视为中国房地产市场正式起步的重要标志。

在这一阶段，商品房市场尚处于萌芽状态，供应量极其有限，主要集中在少数沿海开放城市和经济发达地区。普通民众对“买房”的概念还比较陌生，市场需求以单位团购和少数先富起来的人群为主。

价格特征：

此时期的商品房价格绝对值处于极低水平。由于缺乏全国性的统一统计数据，且区域差异巨大，但从局部市场来看，每平方米的价格多以百元为单位。例如，一些试点城市的商品房单价可能在几百元左右，与当时普遍较低的居民收入水平相适应。价格上涨动力不足，市场整体呈现平稳起步、缓慢发展的态势。上涨更多体现在个别区域和项目，尚不具备全国性的普遍上涨特征。

二、制度奠基与市场化起步期（90年代中-21世纪初）：房改驱动，价格稳步上扬

进入90年代，特别是1994年住房制度改革的全面启动和1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的发布，标志着福利分房制度的终结，住房商品化、社会化成为主流方向。这一根本性的制度变革，为商品房市场的发展奠定了坚实基础。

随着城市化进程的逐步加快和市场经济体制的不断完善，房地产市场开始吸引更多社会资本进入，开发规模逐渐扩大，住房供应品种也日益丰富。按揭贷款等金融工具的出现，有效提升了居民的购房能力，市场需求被逐步激活。

价格特征：

在这一阶段，国内商品房平均价格开始呈现稳步上扬的趋势。虽然基数仍然较低，但涨幅相比萌芽期已有明显提升。随着市场机制的作用逐渐显现，以及部分城市开始出现的房地产投资热潮，房价从“百元时代”逐步迈向“千元时代”。区域分化初现端倪，北京、上海、广州、深圳等一线城市以及部分东部沿海经济活跃城市的房价涨幅相对更为明显，成为领涨的先锋。上涨的主要驱动力来自于制度变革释放的住房需求以及初步的城市化浪潮。

三、快速发展与价格显著上升期（21世纪初-2010年左右）：城镇化加速，市场繁荣

步入21世纪，中国经济持续高速增长，城市化进程进入加速阶段。大量农村人口涌入城市，形成了庞大的住房需求。同时，房地产行业被确立为国民经济的支柱产业，在政策支持和市场需求的双重推动下，房地产市场迎来了黄金发展期。

这一时期，房地产开发投资持续高位增长，土地市场交易活跃，“地王”频现。商品房销售面积和销售额连年攀升，市场呈现出供需两旺的繁荣景象。投资性购房需求也在此阶段逐渐升温，进一步推高了房价。

价格特征：

国内商品房平均价格进入了显著上升通道，上涨速度和幅度均前所未有。全国平均房价从“千元时代”快速迈向“万元时代”，部分热点城市和核心区域的房价更是率先突破万元，并持续走高。房价的快速上涨不仅体现在一线城市，也逐渐向二线城市乃至部分经济发展较好的三线城市蔓延。期间，虽然政府也出台过一些调控措施试图稳定房价，但整体上涨趋势未改。这一阶段的房价上涨，是经济增长、城镇化加速、货币供应、土地成本上升以及市场预期等多重因素共同作用的结果。

四、调控与市场分化期（2010年至今）：政策主导，涨势趋缓与结构调整

自2010年前后开始，针对房地产市场过热、房价上涨过快的问题，中央及地方政府出台了一系列严厉的调控政策，包括限购、限贷、限价、限售以及增加保障性住房供应等。房地产市场的发展逐渐从高速增长向“稳地价、稳房价、稳预期”的目标转变。

市场环境发生深刻变化，过去普涨的格局被打破，区域分化日益明显。一二线热点城市由于人口持续流入、产业支撑强劲，房价总体仍保持相对高位运行，尽管涨幅有所放缓；而部分三四线城市，尤其是缺乏产业和人口支撑的城市，则面临去库存压力，房价增长乏力甚至出现回调。

近年来，“房住不炒”的定位被反复强调，房地产长效管理机制建设稳步推进。市场逐渐从依赖高速增长转向追求高质量发展，住房的居住属性被不断强化。

价格特征：

此阶段，全国商品房平均价格总体仍保持上涨态势，但涨幅较前一时期明显放缓，并呈现出较强的波动性和区域差异性。房价过快上涨的势头得到一定遏制，市场逐渐趋于理性。部分前期