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2025年房地产经纪人土地权属状况核查实务专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地权属状况核查实务专题试卷及解

析

2025年房地产经纪人土地权属状况核查实务专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在核查土地权属状况时，首先应当核验的法律文件是？

A、土地使用权出让合同

B、建设用地规划许可证

C、不动产权证书（或房产证、土地证）

D、建设工程规划许可证

【答案】C

【解析】正确答案是C。不动产权证书（或过去的房产证、土地证）是证明不动产

权利归属最直接、最核心的法律凭证，是权属核查的起点和基础。A选项土地使用权出

让合同是土地使用权的来源证明，但最终权利归属以登记为准；B选项建设用地规划许

可证和D选项建设工程规划许可证是规划许可文件，证明建设的合法性，但不直接证

明权属。知识点：不动产权属证明文件的效力层级。易错点：考生容易混淆权利证明文

件与许可文件的重要性，误将规划许可或出让合同作为首要核验对象。

2、某宗土地用途登记为“工业用地”，但实际已建成了商业综合体并对外营业。房地

产经纪人应如何判断其土地权属状况的合规性？

A、以实际使用状况为准，认定为商业用地

B、以登记用途为准，认定其存在改变用途的情况

C、只要能补缴土地出让金，改变用途就是合法的

D、询问业主意见，以其说法为准

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地用途的合法性以不动产登记簿的记载为准，未经法定

程序批准擅自改变用途属于违法行为。A选项错误，实际用途不能对抗登记用途；C选

项错误，补缴出让金是改变用途的法定程序之一，但前提是必须先获得规划和自然资源

部门的批准，不能事后补正；D选项错误，业主的说法不具备法律效力。知识点：土地

用途的法定性与登记效力。易错点：容易被“既成事实”或“补缴费用即可”的错误观念误

导，忽视了法定审批程序的重要性。

3、在核查一宗划拨土地上的房产时，发现该房产即将进行交易。房地产经纪人应

重点提示买卖双方注意什么？

A、划拨土地的转让无需任何额外手续，可直接交易

B、转让时需报请有批准权的人民政府审批

C、只需缴纳契税和个人所得税即可

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D、划拨土地产权完整，与出让土地无区别

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《城市房地产管理法》规定，划拨土地上的房产转让，

必须报有批准权的人民政府审批。经批准后，受让方需办理土地使用权出让手续，并依

照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。A、D选项错误，划拨土地的权能受到限制，

不能像出让土地一样自由转让；C选项错误，除了税费，核心问题是土地性质的转变和

出让金的缴纳。知识点：划拨土地使用权转让的特殊规定。易错点：混淆划拨与出让土

地在流转上的区别，忽略政府审批这一关键前置程序。

4、房地产经纪人核查某小区的土地权属时，发现该土地为住宅用地，但开发商在

小区内配建了一栋独立商业楼。对此，最可能的情况是？

A、开发商违法建设

B、该商业楼所在地块的土地用途可能为商业用地，或经过了规划变更

C、住宅用地可以随意建设商业配套

D、只要商业楼不对外出售，就不算改变用途

【答案】B

【解析】正确答案是B。在房地产开发中，一个项目可能包含不同用途的地块，或

者在规划允许的范围内建设一定比例的商业配套。因此，商业楼的存在可能意味着其占

用的土地本身就是规划的商业用地，或是整个项目经过了合法的用途变更程序。A选项

过于绝对，需先核查规划文件；C选项错误，住宅用地不能随意建设商业建筑；D选项

错误，是否对外出售不影响土地用途的认定。知识点：综合用地与规划配套的概念。易

错点：简单地将整个项目土地性质等同于其中某一栋建筑的用途，忽视了地块分割和规

划许可的复杂性。

5、核查土地权属时，发现不动产权证书上登记的使用期限为“2005年10月10日

至2075年10月9日”。这表明该土地的权属类型是？

A、划拨国有土地使用权