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房地产项目尽职调查清单

一、尽职调查的核心原则

在展开具体清单之前，首先需明确尽职调查应遵循的核心原则：

*客观独立：调查过程与结论应不受任何主观因素或外部压力干扰。

*全面细致：覆盖项目各个关键层面，深入细节，避免遗漏。

*重要性优先：聚焦对项目价值和风险具有重大影响的核心因素。

*风险导向：以识别、评估和规避潜在风险为重要目标。

*成本效益：在保证调查质量的前提下，合理控制时间与成本投入。

二、尽职调查清单主体内容

（一）法律与合规性调查

法律与合规性是项目的生命线，任何瑕疵都可能导致项目停滞甚至失败。

1.土地使用权相关

*核查土地出让合同、划拨决定书等土地取得文件的完整性与合法性。

*核实国有土地使用证的真实性、有效性，以及证载信息与实际情况是否一致。

*确认土地权属是否清晰，有无抵押、查封、权属争议或其他权利限制。

*审查土地用途、容积率、建筑密度、绿化率等规划指标是否与项目规划一致。

*了解土地出让金、相关税费的缴纳情况，有无拖欠。

*关注土地使用年限及剩余年限。

2.项目审批与许可

*核查项目建议书批复、可行性研究报告批复（如适用）。

*审查建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的有效性及许可内容。

*核实建筑工程施工许可证的取得情况，检查施工单位资质是否符合要求。

*若涉及拆迁安置，审查拆迁许可、拆迁安置方案及执行情况。

*其他必要的行政审批文件，如环境影响评价批复、水土保持方案批复、消防设计审查等。

3.工程建设合规性

*审查施工合同、监理合同的合规性及履行情况。

*核实项目招投标程序的合法性（如适用）。

*检查工程质量监督手续、安全监督手续的办理情况。

4.销售/招商与产权办理合规性

*核查商品房预售许可证（如为预售项目）或销售许可证的有效性。

*审查销售方案、招商策略的合规性。

*了解项目是否存在一房多卖、抵押后销售等违规行为。

*核实产权初始登记及转移登记的办理流程、周期及潜在障碍。

5.合同与债权债务

*审查项目相关的重大合同，如设计合同、施工合同、采购合同、融资合同等，评估其履行情况、潜在风险及违约责任。

*调查项目是否存在未披露的重大债权债务关系，包括应付未付款项、应收未收款项。

*关注是否存在对外担保、承诺等或有负债。

6.涉诉及行政处罚情况

*调查项目公司及项目本身是否涉及未决诉讼、仲裁或行政处罚案件。

*了解已结案件对项目可能产生的后续影响。

7.其他法律文件

*项目公司营业执照、公司章程、股东决议等法人治理文件。

*涉及项目合作开发、并购重组的相关协议及法律文件。

（二）市场与营销环境调查

准确的市场判断是项目成功运营的前提。

1.宏观及区域市场分析

*项目所在城市及区域的经济发展状况、人口结构、产业规划。

*当地房地产市场总体供求关系、价格走势、去化速度。

*相关房地产政策（限购、限贷、限售、税收等）及其对项目的影响。

2.项目所在区域市场调研

*区域规划（交通、教育、医疗、商业等配套设施）及发展前景。

*周边竞争性项目分析：包括其产品类型、价格、销售/招商情况、优劣势。

*区域内类似物业的租金水平、空置率、运营状况（如为持有型物业）。

3.目标客户群体分析

*项目定位的目标客户群体特征（年龄、收入、职业、购房/租赁需求等）。

*目标客户群体的购买力及购买/租赁意愿。

4.项目自身市场定位与竞争力

*评估项目的市场定位是否清晰、准确，是否与市场需求匹配。

*分析项目的核心竞争力（如地段、产品、配套、品牌等）。

*审查已有的销售/招商策略、推广方案的有效性。

5.价格与去化分析

*项目预计售价/租金水平的合理性，与周边竞品的比较。

*历史销售/招商数据的真实性与趋势分析（如为续建或存量项目）。

*对未来销售/招商进度的预测及合理性判断。

（三）财务与税务状况调查

财务状况直接反映项目的盈利潜力和抗风险能力。

1.历史财务数据核查

*审阅项目公司近三年及最近一期的财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表），关注重要科目明细。

*核实各项收入、成本、费用的真实性与合理性。

*分析资产质量，特别是应收账款、存货（已完工物业、在建工程）的真实性与可变现性。

2.项目开发成本与投资估算

*详细核查已发生成本的真实性、合规性，是否存在超支或不合理支出。

*审查后续开发成本的预算编制依据，评估其合理性与完整性（如建安成本、配套设施费、管理费、销售费用、财务费用