选址核心要素操作养老机构智慧运营与管理80课件.pptxVIP

选址核心要素（操作）主讲人：王文洁版权单位养老机构智慧运营与管理

案例导入某筹建团队看中一处低价地块，未细查便启动选址，却发现地块属工业用地，无法变更为养老用途；且周边虽有医院，但需绕行多条主干道，老人紧急就医不便；更因未调研人口结构，周边低龄老人多、护理需求少，机构定位与市场完全脱节。为何看似“性价比高”的地块，却处处踩坑？选址时该如何精准判断土地性质、医疗可达性、市场适配度这些核心要素？问题

目录CONTENTS01选址前的准备工作02核心要素一：政策合规性03核心要素二：市场适配性04核心要素三：环境与配套05核心要素四：成本可控性

一、选址前的准备工作：明确方向与收集信息（一）明确机构定位与目标客群首先要确定机构的核心定位，是聚焦失能老人照护的“护理型养老机构”、面向低龄健康老人的“活力养老社区”，还是融合医疗服务的“医养结合型机构”？若定位为护理型机构，目标客群以生活无法完全自理的老人为主，选址需优先考虑医疗资源的可达性；若定位为活力养老社区，目标客群身体状况较好，更看重生活便利性与休闲娱乐设施，选址则需贴近配套完善的生活区。通过筹建团队专题会议，结合区域养老市场的供需缺口，明确机构的床位规模、收费档次与核心服务特色。操作方法

一、选址前的准备工作：明确方向与收集信息（二）收集区域基础信息需全面收集拟选址区域的基础数据，为后续要素评估提供依据。核心收集内容包括：区域老年人口总量及年龄分层情况、老年群体的收入水平与消费能力、现有养老机构的数量分布与运营状态、区域未来数年的城乡规划。可通过三个主要渠道获取信息：一是政府公开平台，如当地民政局发布的养老服务业发展报告、统计局公布的人口普查数据，这些数据具有权威性与时效性；二是实地调研，走访社区居委会与老年活动中心，与工作人员、老人及家属面对面沟通，直观了解区域内的养老需求与痛点；三是行业分析报告，参考第三方机构发布的区域养老市场研究成果，获取更全面的市场趋势判断。操作方法

二、核心要素一：政策合规性——确保选址“不踩雷”（一）土地性质审核第一步，登录当地自然资源和规划局官网，查询拟选址地块的“土地利用现状图”与“城乡规划图”，初步判断土地性质是否符合要求；操作方法第二步，携带地块具体位置信息前往当地自然资源局政务窗口，申请查询地块的详细规划指标，获取正式的《地块规划条件通知书》，明确地块是否允许建设养老机构及具体建设要求；第三步，若拟使用闲置建筑改造，需额外核查该建筑的原始用途及是否办理过规划变更手续。

二、核心要素一：政策合规性——确保选址“不踩雷”（二）环保与消防要求环保方面，需确保选址远离化工厂、污水处理厂、垃圾处理场等污染源，距离需符合《养老机构环境管理规范》的明确要求；同时需委托专业环保机构，对地块及周边的空气质量、噪音水平、水质进行检测，确保各项指标达标，为老人提供健康的居住环境。消防方面，需提前熟悉养老机构的消防设计规范，如建筑耐火等级、疏散通道数量、疏散距离等关键指标。操作方法在选址阶段，主动邀请当地消防救援支队工作人员到现场进行初步勘查，判断地块或现有建筑是否具备满足消防规范的改造条件。

二、核心要素一：政策合规性——确保选址“不踩雷”（三）地方特殊规定各省市会根据本地实际情况，针对养老机构选址出台具体细则，这些细则是选址合规性评估的重要依据，需逐一核实。例如，部分省份规定养老机构与学校、幼儿园的距离需保持一定间隔，避免相互干扰。操作方法登录当地民政局官网，查找《养老机构设置指引》《养老服务设施布局规划》等文件，梳理出与选址相关的特殊规定，制作成“政策核查清单”，在选址过程中逐一对照确认。同时，可通过电话或现场咨询当地民政局养老服务科室，明确政策细节，避免因对规定理解偏差导致合规风险。

三、核心要素二：市场适配性——确保机构“有客源”（一）区域老年人口分布与结构老年人口的数量与结构决定了客源基数与需求类型。若区域内老年人口总量少，且以低龄健康老人为主，那么护理型机构的客源可能不足；若老年人口密度高，且高龄、失能老人占比大，则更适合建设护理型机构。操作方法采用“网格划分法”评估人口分布，将拟选址区域及周边一定范围划分为若干均等网格，通过社区居委会获取每个网格的老年人口数量，计算人口密度；同时，通过抽样调查的方式，随机选取部分社区老人，了解其年龄、健康状况，判断区域内的核心需求类型。

三、核心要素二：市场适配性——确保机构“有客源”（二）目标客群支付能力支付能力直接决定机构的定价策略与运营模式，若选址区域老年群体收入水平较低，却建设高收费的高端机构，必然面临客源短缺问题；反之，若区域内老人消费能力较强，但机构定位过低，也可能无法满足市场需求。操作方法通过两种方式评估支付能力：一是参考当地统计局发布的“居民收支情况报告”，了解区域内老年人口或家庭的收入水平；二是